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Legge regionale veneta n. 6/2025 con novità in materia di SUAP, sottotetti, cambio d’uso e protezione civile
Pubblicata sul Bur n. 62 del 20 maggio 2025, la LEGGE REGIONALE n. 6 del 20 maggio 2025 “Disposizioni di adeguamento ordinamentale 2024 in materia di navigazione interna, trasporti, edilizia residenziale pubblica, procedure urbanistiche semplificate di sportello unico per le attività produttive, ambiente, difesa del suolo, governo del territorio, recupero dei sottotetti a fini abitativi, parchi regionali, acque minerali e termali, protezione civile e distaccamenti volontari del corpo nazionale dei vigili del fuoco.”
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La legge entra in vigore il giorno successivo alla sua pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione del Veneto (quindi il 21 maggio 2025).
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Sono stati approvati, tra l'altro, 4 emendamenti proposti dal consigliere Marco Zecchinato in materia di SUAP, sottotetti, cambio d'uso e protezione civile.
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SPORTELLO UNICO ATTIVITÀ PRODUTTIVE: La modifica serve ad evitare di dover rifare il procedimento di Sportello unico per le attività produttive (SUAP) articoli 3 (deroga urbanistica) e 4 (variante urbanistica) in caso di riduzione dell’intervento anche in termini volumetrici o di superficie. A titolo esemplificativo, qualora un’attività, che sta attuando uno SUAP in variante urbanistica, con già tutto approvato e si trovi in corso d’opera a dover realizzare modifiche quali l’abbassamento dell’edificio, con la formulazione vigente, pur diminuendo il volume e il carico urbanistico rispetto alle previsioni iniziali, dovrebbe rifare la procedura SUAP art. 4, in quanto la riduzione di volume viene valutata come variante. Con la modifica presentata, la variazione potrà essere fatta sempre presentando un normale progetto, mediante articolo 2, quindi molto più semplice e senza fare scattare procedure di variante (conferenze di servizi, pareri particolari).
SOTTOTETTI
Le modifiche alla Legge regionale 51/2019 sono necessarie al fine di adeguare la normativa regionale al Salva Casa. Il sottotetto oggetto di intervento non deve più essere ante 2019 e non riguarda più solo l’ampliamento dell’unità abitativa esistente. Si allarga la platea degli interventi possibili.
CAMBIO D’USO
La proposta ripropone una rivisitazione dell’articolo 42 bis della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 relativa alle modifiche di destinazione d’uso integrandolo ed aggiornandolo alle intervenute novità normative a livello statale (Salva Casa).
In particolare:
- inserita la nuova categoria “e-commerce”;
- disciplina l’attività di logistica
- disciplina il mutamento di destinazione sia di singole unità immobiliari che di interi edifici nella stessa categoria, fatti salvi limiti e condizioni previste dagli strumenti urbanistici comunali;
- disciplina il mutamento della destinazione d’uso di unità immobiliari all’interno delle categorie funzionali;
- consente, per le unità immobiliari al piano terra, il mutamento di destinazione d’uso solo in zone e edifici individuati dal PI;
- disciplina la corresponsione degli oneri conseguenti al mutamento di destinazione d’uso sia di singole unità immobiliari che di interi edifici ricadenti sia nella stessa categoria che in categorie diverse, prevedendo altresì il reperimento di standard minimi, salvo monetizzazione vincolata;
- stabilisce che il mutamento di destinazione senza opere della singola unità immobiliare,
- all’interno della stessa categoria funzionale, non richiede titolo edilizio ed è quindi attività libera;
- disciplina i titoli abilitativi necessari alla realizzazione degli interventi, confermando la disciplina di semplificazione già vigente.
PROTEZIONE CIVILE:
L’emendamento consente ai Comuni di poter individuare la figura del RCPC (responsabile comunale di protezione civile) non solo all’interno della struttura comunale (anche in forma associata) o presso altri enti, ma anche in soggetti esterni mediante affidamento di incarico. Ciò in analogia con quanto accade relativamente alla figura del RSPP (responsabile della sicurezza, prevenzione e protezione) che alcuni enti hanno individuato presso soggetti esterni.
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Decadenza quinquennale delle previsioni urbanistiche sulle aree di espansione
Nel caso di specie, le aree di proprietà di un privato erano incluse in un PIP nel 2005 come zona D1.
Il Comune – la cui disciplina urbanistica del territorio è rimasta ancorata al PRG vigente in conseguenza della mancata adozione del PAT e del PI – riteneva di applicare l’art. 18, co. 7 e 7-bis l.r. Veneto 11/2004 e, con avviso pubblico, rendeva noto agli aventi titolo la possibilità di richiedere, entro il termine indicato, la proroga del termine quinquennale di efficacia delle previsioni relative alle aree di trasformazione o espansione soggette a PUA.
Nel dettaglio, l’applicazione di tali norme era fatta discendere dall’art. 13, co. 14 l.r. Veneto 14/2017, che disciplina la fattispecie dei Comuni non dotati di PAT, per i quali il termine quinquennale di decadenza decorre dall’entrata in vigore della stessa legge.
Il privato sosteneva che non gli fosse applicabile l’art. 18, co. 7 l.r. Veneto 11/2004, la quale norma sancirebbe la decadenza delle previsioni urbanistiche di espansione unicamente per le aree di trasformazione o espansione soggette a strumenti urbanistici non approvati e non anche per le aree soggette a strumenti urbanistici approvati prima del quinquennio.
Il TAR Veneto ha dissentito dal privato.
Lo strumento urbanistico non solo deve essere approvato, ma deve potere spiegare i propri effetti, nel senso che devono essere verificati eventuali termini che condizionano la sua efficacia in relazione a un periodo temporale.
Nella fattispecie concreta, il PIP del 2005 dava espressamente atto di rimanere efficace per la durata di 10 anni dalla data di entrata in vigore.
Ne consegue che il Comune, nel diramare l’avviso pubblico surriferito, ha considerato lo stato delle cose caratterizzato dall’oggettiva mancanza di un PUA approvato e in corso di validità, non ravvisando (correttamente e in piena coerenza con quanto stabilito in origine) alcuna ultrattività al precedente PIP.
Post di Alberto Antico – avvocato
Ultrattività del P.I.
Nel caso di specie, il privato era convinto di aver comprato un’area qualificabile come zona bianca e che questo gli permettesse di superare il vincolo, presente nel P.I. previgente, di ivi edificare un edificio a media struttura di vendita non alimentare.
Il TAR Veneto ha invece applicato la clausola della sopravvenuta variante al P.I., secondo la quale, per i procedimenti edilizi avviati prima dell’adozione del nuovo P.I. e fino all’efficacia dell’agibilità dell’opera, si applica la disciplina vigente al momento della presentazione delle relative istanze, com’era il caso di specie.
Post di Alberto Antico – avvocato
Individuate le Autorità delegate per la VINCA
Con la D.G.R.V. n. 438 del 22.04.2025 (pubblicata nel B.U.R. n. 59 del 09.05.2025), sono state individuate le Autorità delegate per la Valutazione d’Incidenza Ambientale (VINCA) riportate negli Allegati A, B e C nonché i relativi livelli di valutazione, in attuazione dell’art. 15 l.r. Veneto 27 maggio 2024, n. 12 e del Regolamento regionale n. 4/2025.
La D.G.R.V. è disponibile al seguente link:
https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/pubblica/DettaglioDgr.aspx?id=554549.
Il provvedimento identifica quattro tipologie di enti che potranno esercitare le funzioni di valutazione ambientale:
- Unioni Montane: l’Unione Montana Agordina, Centro Cadore, Comelico, del Grappa e Pasubio-Piccole Dolomiti potranno occuparsi della valutazione preliminare (Livello I) per i siti Natura 2000 presenti nei loro territori di competenza.
- Soggetti Gestori dei siti Natura 2000 e dei Parchi e Riserve naturali: questi enti gestiranno le procedure VINCA per i siti della rete Natura 2000 a loro assegnati o ricadenti nel territorio di loro competenza.
- Veneto Agricoltura (AVISP): l’Agenzia veneta per l’innovazione nel settore primario avrà competenza su specifici siti della rete Natura 2000 indicati negli allegati del provvedimento.
- ARPAV: anche l’Agenzia regionale per la prevenzione e protezione ambientale del Veneto si occuperà di specifici siti, come dettagliato nell’allegato C della delibera.
Nonostante la delega di numerose competenze, la Regione Veneto continuerà a esercitare le funzioni VINCA in alcuni ambiti strategici:
- Nelle procedure di VIA e VAS in cui è autorità competente
- Per i motivi imperativi di rilevante interesse pubblico e le misure di compensazione in caso di valutazione negativa
- In tutte le ipotesi non specificamente delegate che richiedano Valutazione d’Incidenza
- Attraverso l’AVEPA per le concessioni di aiuti previsti dal Complemento regionale per lo Sviluppo Rurale, limitatamente alla valutazione preliminare.
Le autorità delegate sono state individuate al termine di un processo di verifica articolato in tre fasi: ricognitiva, selettiva e attributiva. La Direzione Valutazioni ambientali, Supporto giuridico e Contenzioso della Regione ha accertato il possesso dei requisiti tecnico-scientifici necessari per il corretto assolvimento delle procedure VINCA.
È interessante notare che le verifiche per le amministrazioni provinciali e la Città metropolitana di Venezia sono ancora in corso, quindi ulteriori autorità delegate potranno essere individuate con successivi provvedimenti.
In fase di prima applicazione, la Regione Veneto promuoverà azioni di supporto e collaborazione a favore delle autorità delegate per facilitare la messa a regime della delega, anche avvalendosi dei propri Enti Strumentali, senza oneri aggiuntivi per l’Amministrazione regionale.
Questo nuovo assetto rappresenta un passo importante verso una gestione più capillare e specializzata delle procedure di valutazione ambientale sul territorio veneto, garantendo una maggiore efficienza nell’applicazione delle normative a tutela della biodiversità nei siti della rete Natura 2000.
Post di Daniele Iselle
Divieto di cambio di destinazione d’uso per gli alberghi di Sottomarina
Il TAR Veneto ha affermato la legittimità del P.I. di Chioggia, nella parte in cui impedisce il mutamento della destinazione d’uso delle strutture ricettive esistenti a Sottomarina.
In una determinata zona omogenea sono possibili una o più destinazioni d’uso, a seconda di ciò che è previsto dalla strumentazione urbanistica di un determinato Comune, in coerenza con la finalità cui una determinata zona è destinata. Ambedue questi aspetti dell’attività pianificatoria riguardano, almeno in astratto, un insieme di beni omogenei e assumono una valenza di carattere generale, sicché, sia la zonizzazione del territorio comunale sia l’individuazione delle destinazioni d’uso coerenti e consentanee alle zone individuate, costituiscono esplicazione del potere conformativo della proprietà, attribuito dal legislatore al Comune. Di regola, infatti, il vincolo nascente dall’esercizio del potere di pianificazione ha natura conformativa e non espropriativa, quando costituisce un limite alle facoltà del diritto di proprietà di ordine generale, imposto, cioè, su una pluralità indistinta di beni ad un fine di interesse pubblico che trascende gli interessi dei singoli proprietari.
Post di Alberto Antico – avvocato
Piano Casa e immobili oggetto di specifiche norme di tutela da parte degli strumenti urbanistici
Nel caso di specie, le NTO del PI comunale applicabili a un dato immobile consentono gli ampliamenti nel limite del 10% del volume originario, salvo che non sia approvato un PUA nel quale siano previste prescrizioni intese a salvaguardare il contesto e a riqualificarlo. Non sono previsti, invece, interventi di nuova costruzione.
Il TAR Veneto ha annullato il permesso di costruire con Piano Casa ottenuto dal proprietario di tale immobile, volto alla realizzazione di un ampliamento con corpo separato, ossia di una nuova autonoma costruzione.
La previsione dell’art. 9, co. 1, lett. c l.r. Veneto 14/2009, secondo la quale gli interventi di ampliamento non sono ammessi per gli edifici “oggetto di specifiche norme di tutela da parte degli strumenti urbanistici e territoriali che non consentono gli interventi edilizi previsti dai medesimi articoli 2, 3, 3 ter, 3 quater e 4”, non può essere interpretata nel senso che l’ampliamento debba ritenersi sempre consentito quando non sia espressamente vietato dalle norme dello strumento urbanistico. Infatti è necessario indagare caso per caso il contesto normativo per verificare se sia rinvenibile un divieto, anche inespresso, di realizzare ampliamenti degli edifici ricompresi nello specifico aggregato edilizio.
Non può invocarsi allo scopo possibilità di derogare ai limiti delle NTO attraverso l’approvazione di un PUA. Da nessuna delle disposizioni della l.r. Veneto 14/2009 emerge la derogabilità delle previsioni degli strumenti urbanistici che subordinano l’ammissibilità degli interventi edilizi al PUA e a tale risultato non può pervenirsi in via interpretativa, poiché il carattere derogatorio del Piano Casa implica una stretta interpretazione delle sue norme, che va circoscritta alle sole tipologie di deroga espressamente considerate, non ammettendo, dunque, coerentemente con quanto stabilito dall’art. 14 Preleggi, interpretazioni di carattere estensivo o analogico.
Post di Alberto Antico – avvocato
L’autorizzazione regionale per la riduzione della superficie boscata
Il TAR Veneto ha laconicamente affermato che l’autorizzazione regionale per la riduzione della superficie boscata ai sensi dell’art. 4 l.r. Veneto 52/1978 condiziona l’efficacia, ma non la validità del permesso di costruire.
Post di Alberto Antico – avvocato
Ampliamento e zona propria
Il T.A.R. Veneto ricorda che gli ampliamenti ai sensi del cd. Piano Casa possono essere realizzati solo in zona omogenea propria.
Post di Matteo Acquasaliente - avvocato
Parcheggio di un agricampeggio
Il TAR Veneto ha affermato che la disciplina dell’attività di agricampeggio, di cui alla l.r. Veneto 28/2012, alla D.G.R.V. n. 613/2015 e alla D.G.R.V. n. 502/2016, non contiene rigide limitazioni regolative in ordine alla dimensione del parcheggio: l’ipotesi di superamento del numero di ospiti ammessi, dovuto alla vasta dimensione del parcheggio stesso, non può impedire la possibilità di autorizzazione del parcheggio, ma riguarda le modalità di esercizio dell’attività agrituristica.
Tanto è vero che l’art. 7 l.r. Veneto 28/2012 indica le aree di parcheggio tra le dotazioni dell’agriturismo.
Post di Alberto Antico – avvocato
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