Il TAR Veneto ha offerto un’interpretazione dell’art. 82, co. 4 l.r. Veneto 61/1985, in base al quale, ai fini della determinazione dell’incidenza degli oneri di urbanizzazione, il volume deve essere calcolato prendendo in considerazione l’altezza lorda del fabbricato.
Post di Alberto Antico – avvocato
Il TAR Veneto ha ricordato la natura paritetica e non provvedimentale dell’atto con cui il Comune chiede il conguaglio sul contributo di costruzione dipendente da un PdC.
Questa distinzione influisce sui termini per l'impugnazione.
Post di Alberto Antico – avvocato
Il TAR Veneto ha affermato che la destinazione produttiva e quella direzionale sono sempre state considerate distintamente dalla normativa urbanistica ed edilizia, la quale tuttora contiene una pluralità di previsioni che chiaramente evidenziano il diverso carico urbanistico imputabile all’una e all’altra destinazione.
Ad esempio, l’art. 5 d.m. 1444/1968 indica i cd. standard urbanistici in misura nettamente diversa per la destinazione industriale e per quella direzionale. Anche l’art. 19 d.P.R. 380/2001 contiene disposizioni che dettano, per le due destinazioni d’uso in oggetto, con riferimento al calcolo del contributo dovuto, prescrizioni nettamente differenti, dovute al differente carico provocato dalle due destinazioni.
Con queste premesse, si ritiene razionale e convincente che ai fini di una interpretazione logica e coerente della disciplina introdotta con l’art. 23-ter, co. 1, lett. b T.U. edilizia, che accomuna queste due destinazioni all’interno della stessa categoria funzionale, che l’intento del legislatore sia stato solo quello di affermare che – in assenza di una contraria disciplina regionale o di specifici divieti contenuti negli strumenti urbanistici comunali – il cambio di destinazione d’uso da produttivo a direzionale sia sempre ammesso.
Con questa interpretazione viene giustificata la coesistenza dell’art. 23-ter cit., che accomuna la destinazione produttiva e direzionale nella stessa categoria funzionale, con l’art. 19 cit., il quale, a causa del differente carico urbanistico generato, detta per le due destinazioni d’uso in oggetto, con riferimento al calcolo del contributo dovuto, prescrizioni nettamente differenti.
Post di Alberto Antico – avvocato
Il TAR Veneto ha ricordato che l’agibilità di un immobile presuppone anche il collaudo degli impianti e quindi la loro conformità alla normativa di settore.
Post di Alberto Antico – avvocato
Il TAR Veneto ha annullato il provvedimento sanzionatorio del Comune che contestava la mancata presentazione, da parte del privato, della S.C. agibilitĂ nel termine di 15 giorni dalla fine dei lavori di cui ad una CILA in sanatoria.
Il privato si era trovato nell’oggettiva impossibilità di presentare, nel termine di 15 giorni dall’ultimazione dei lavori, la S.C. agibilità relativa alle sue due unità di proprietà ubicate al secondo piano di un compendio condominiale in quanto, all’epoca, non erano stati ancora conclusi i lavori relativi alle parti comuni dell’edificio.
Post di Alberto Antico – avvocato
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Post di Daniele Iselle
Il TAR Milano ha accolto un ricorso nel quale veniva l’accertamento dell’illegittimità del silenzio serbato dal Comune di Milano sulla istanza del 13 febbraio 2023 (inoltrata dai condomini) e del 28 marzo 2023 (inoltrata dall’Amministratore) aventi ad oggetto la richiesta di intervento per inibire i lavori di cui alla SCIA presentata in data 5 agosto 2020 da una società .
Questa SCIA era stata presentata per la formazione di quattro nuove unità immobiliari costruite su due piani fuori terra ed un piano seminterrato ad uso cantinato, in sostituzione di un fabbricato ad uso artigianale-deposito situato all’interno del cortile del super condominio.
Il TAR afferma che si fuoriesce dall’ambito della ristrutturazione edilizia e si rientra in quello della nuova costruzione quando fra il precedente edificio e quello da realizzare al suo posto non vi sia alcuna continuità , producendo il nuovo intervento un rinnovo del carico urbanistico che non presenta più alcuna correlazione con l’edificazione precedente (cfr. Cassazione penale, sez. III, 10 gennaio 2023, n. 91669; Consiglio di Stato, sez. IV, 22 giugno 2021, n. 4791; T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 18 maggio 2020, n. 841).
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Scrive il TAR: "Ritiene il Collegio che sia a questo punto opportuno passare all’esame del quarto motivo dei motivi aggiunti con il quale i ricorrenti sostengono che l’intervento di cui si discute non potrebbe essere considerato alla stregua di intervento di ristrutturazione, ma dovrebbe essere ascritto alla categoria della nuova costruzione. Da questa premessa gli interessati fanno derivare due decisive conseguenze ai fini della valutazione della legittimità del provvedimento impugnato: l’impossibilità di sfruttare la volumetria dell’edificio preesistente al fine di realizzare il nuovo edificio e la necessità di munirsi di permesso di costruire in luogo della SCIA.
Ritiene il Collegio che anche queste censure siano fondate per le ragioni di seguito esposte. L’art. 10 del decreto legge n. 76 del 2020, convertito con modificazioni dalla legge n. 120 del 2020 ha modificato il terzo e il quarto periodo dell’art. 3, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001 stabilendo che <<nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche […]. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza>>.
Come si vede queste norme hanno specificato che rientrano nell’ambito concettuale della ristrutturazione edilizia anche quegli interventi che comportano la realizzazione di un edificio diverso, rispetto a quello demolito, per sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. Va peraltro osservato che anche la legislazione previgente dava della ristrutturazione una definizione molto ampia posto che l’art. 3, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001, nella formulazione antecedente alla novella del 2020, poneva quale unico limite, per poter considerare un intervento di demolizione e ricostruzione alla stregua di un intervento di ristrutturazione edilizia, quello del rispetto della precedente volumetria (in tal  senso disponeva il terzo periodo della citata lett. d, derogato, per gli interventi su immobili soggetti a vincoli paesaggistici, dall’ultimo periodo che, per questo specifico caso, imponeva anche il rispetto della sagoma).
Ciò precisato va ora osservato che, secondo un condivisibile orientamento giurisprudenziale, nonostante l’ampia formulazione delle suindicate norme, si fuoriesce dall’ambito della ristrutturazione edilizia e si rientra in quello della nuova costruzione quando fra il precedente edificio e quello da realizzare al suo posto non vi sia alcuna continuità , producendo il nuovo intervento un rinnovo del carico urbanistico che non presenta più alcuna correlazione con l’edificazione precedente (cfr. Cassazione penale, sez. III, 10 gennaio 2023, n. 91669; Consiglio di Stato, sez. IV, 22 giugno 2021, n. 4791; T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 18 maggio 2020, n. 841).
Nel caso di specie, come ripetuto, l’intervento in questa sede avversato consiste nella demolizione di un vecchio fabbricato adibito a laboratorio-deposito e nella realizzazione in suo luogo di una palazzina residenziale avente due piani fuori terra ed un piano seminterrato.
Ritiene il Collegio che il nuovo edificio, sia per le sue caratteristiche strutturali che per la funzione cui è adibito la quale introduce un rinnovato carico urbanistico del tutto diverso da quello prodotto dal precedente edificio, non possa che essere considerato alla stregua di una nuova costruzione.
Si deve pertanto condividere l’argomentazione dei ricorrenti secondo cui, per procedere alla sua realizzazione, la controinteressata avrebbe dovuto munirsi di permesso di costruire ai sensi dell’art. 10, primo comma, lett. a), del d.P.R. n. 380 del 2001, richiamato dall’art. 33, primo comma, lett. e ), della legge regionale n. 12 del 2005, e dimostrare che l’area sulla quale esso insiste esprime la necessaria volumetria.
Per queste ragioni deve essere ribadita la fondatezza della censura in esame".
Post di Dario Meneguzzo - Avvocato
Il TAR Milano ha precisato che l'amministratore del condominio è legittimato a proporre ricorso giurisdizionale, senza la necessità di una deliberazione consiliare, quando un intervento edilzio risulti pregiudizievole per la parti comuni del condominio.
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Scrive il TAR : "Con altra eccezione la controinteressata deduce il difetto di legittimazione dell’amministratore del condominio a proporre giudizio di impugnazione contro l’atto 17 ottobre 2023, e ciò in quanto nessuna deliberazione condominiale (neppure quella approvata in data 27 febbraio 2023) gli avrebbe conferito tale potere.
Ritiene il Collegio che questa eccezione sia infondata per le ragioni di seguito esposte.
Secondo un condivisibile orientamento giurisprudenziale ribadito di recente anche dalla Sezione, <<L'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di autorizzazione assembleare, a proporre giudizio ex art. 1131 c.c. laddove l'azione avviata ricada nell'ambito delle sue competenze tra le quali, a norma dell'art. 1130 c.c. n. 4, rientra anche il compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio (cfr. T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 15 novembre 2023, n. 2659. Si veda anche Cassazione civile, sez. II, 10 gennaio 2023, n. 342; T.A.R. Napoli, sez. IV, 04/10/2022, n. 6138; T.A.R. Brescia, sez. II, 09/05/2022, n. 462; Cons. Stato, Sez. IV, 14.01.2016. n. 81).
Ciò precisato si deve ora rilevare che, come verrà illustrato nel prosieguo, l’intervento di cui è causa può risultare pregiudizievole per il godimento delle parti comuni del super condominio amministrato dalla società ricorrente; si deve pertanto ritenere che quest’ultima sia legittimata alla proposizione del presente ricorso, e ciò nonostante la delibera assembleare del 27 febbraio 2023 non le attribuisca espressamente il potere di proporre azione giurisdizionale".
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
Il TAR Milano ha riconosciuto la legittimazione del singolo condomino a proporre un ricorso al TAR, in aggiunta a quello proposto dall'amministratore condominiale, per un intervento edilizio che pregiudica le parti comuni del condominio e questo per due ragioni: 1) in base al criterio della "vicinitas"; 2) per il diritto "pro quota" sui beni comuni.
Circa il pregiudizio collegato alla "vicinitas" scrive il TAR: "Con un’ultima eccezione la ricorrente deduce infine che i singoli condomini sarebbero privi di interesse ad impugnare in quanto non avrebbero dimostrato di subire un reale pregiudizio dall’intervento avversato, non essendo peraltro neppure certo che i loro appartamenti siano posti sul lato del condominio che confina con l’area di proprietà della controinteressata.
Anche questa eccezione non merita condivisione in quanto non è contestato che l’intervento di cui si discute inciderà notevolmente sull’utilizzo di alcune delle parti comuni (ad esempio, gli androni condominiali oggi poco utilizzati dalle automobili, fungeranno in futuro da collegamento fra via pubblica e autorimesse). Questo elemento porta a ritenere che l’intervento contestato può arrecare pregiudizio agli interessi dei suindicati condomini per i quali, pertanto, va affermata la sussistenza dell’interesse a ricorrere".
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Scrive il TAR: "Deve pertanto ritenersi, sino a prova contraria, che tali soggetti siano proprietari di unità abitative collocate all’interno di tale super condominio il quale, a sua volta, non è contestato essere posto in adiacenza all’aera presso la quale si sta realizzando l’intervento in questa sede avversato.
Si deve pertanto altresì ritenere che, in applicazione del criterio della vicinitas, i medesimi soggetti, in quanto proprietari esclusivi di beni immobili collocati in prossimitĂ dell’intervento oggetto del presente giudizio, siano legittimati a proporre ricorso.Â
Va inoltre osservato che, secondo un pacifico orientamento giurisprudenziale, il singolo condomino, che intenda tutelare il proprio diritto di comproprietario "pro quota" dei beni comuni, ha legittimazione concorrente e aggiuntiva rispetto a quella dell'amministratore nei giudizi in cui questi abbia già assunto legittimamente la difesa (cfr. Cassazione civile sez. II, 14 giugno 2023, n. 16934). La legittimazione dei sigg.ri -OMISSIS-, -OMISSIS-e -OMISSIS deriva quindi anche dal loro diritto pro quota sui beni condominiali, diritto che, come detto e come subito verrà chiarito, potrebbe risultare pregiudicato dall’intervento di cui si discute".
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
Il TAR Milano afferma che, quando a un ricorrente è riconosciuto l'interesse generale a ricorrere, egli può far valere qualsiasi censura che possa portare all'annullamento dell'atto, anche se non ha un diretto pregiudizio collegato con la questione sollevata.
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Scrive il TAR: "Prima di proseguire, il Collegio intende precisare che la sussistenza dell’interesse a ricorrere
comporta la sussistenza dell’interesse a dedurre qualsiasi censura che possa portare a paralizzare nella sua completezza l’intervento edilizio avversato, anche se riguardante aspetti che, in sé considerati, non incidono in maniera significativa sull’interesse dei ricorrenti. Sono pertanto da respingere anche le eccezioni di difetto di interesse che la controinteressata ha sollevato in relazione ad alcuni dei singoli motivi dedotti dalle controparti (ad esempio quello concernente la violazione delle norme in materia di altezze)".
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
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