Il confine tra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia
Il TAR Veneto ha affermato che nella nozione di nuova costruzione possono rientrare anche gli interventi di ristrutturazione qualora, in considerazione dell’entità delle modifiche apportate al volume e alla collocazione dell’immobile, si sia realizzata una modifica radicale dello stesso.
La ristrutturazione edilizia sussiste solo quando viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle sue caratteristiche fondamentali, mentre laddove esso venga totalmente trasformato, con conseguente creazione non solo di un apprezzabile aumento volumetrico (in rapporto al volume complessivo dell’intero fabbricato), ma anche di un disegno sagomale con connotati diversi da quelli della struttura originaria, l’intervento rientra nella nozione di nuova costruzione.
Nella nozione di nuova costruzione rientrano, dunque, anche gli interventi edilizi che comportano la creazione di un disegno sagomale con connotati diversi da quelli della struttura originaria, ad esempio con allungamento delle falde del tetto, perdita degli originari abbaini, sopraelevazione della cassa scale, ecc.
Nel caso di specie, integrava una nuova costruzione la realizzazione di un edificio ad otto piani, in luogo degli originari quattro, con totale stravolgimento del progetto originario, sviluppato ora in altezza anziché in larghezza.
Post di Alberto Antico – avvocato
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Viene anche il dubbio che, in alcuni casi, si sarebbe dovuto procedere con un PUA (Piano Urbanistico Attuativo).
Mi pare che l’impostazione di diversi progetti presentati a Milano sia stata quella di qualificare come “ristrutturazioni” interventi che, per caratteristiche e impatto, avrebbero forse richiesto uno strumento attuativo. Questa scelta comporta, tra l’altro, minori introiti in termini di oneri per il Comune e, talvolta, una diversa applicazione, o mancata applicazione, degli standard urbanistici.
Non so se l’orientamento giurisprudenziale richiamato sia ormai superato. Ricordo però che, nel dibattito sulla proposta normativa denominata “Salva Milano”, si sosteneva che l’attuale formulazione dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) consentisse, a partire da una certa data, di ricondurre tali interventi nell’ambito della ristrutturazione edilizia.
Resta quindi il nodo interpretativo: si è trattato di un’applicazione coerente della norma vigente oppure di un’interpretazione estensiva che ha inciso sull’equilibrio tra interesse pubblico e iniziativa privata?
Sentenza interessante anche in relazione ai criteri di conteggio dell’altezza dell’edificio [corretti e coerenti con le definizioni del Ret] ovvero:”Il Comune ha calcolato correttamente l’altezza dell’edificio, atteso che
secondo il cit. art. 27 per valutare l’altezza di un edificio che ha una copertura piana, si guarda all’altezza dell’estradosso (ossia la superficie esterna) delle strutture perimetrali: non solo di quelle coperte, ma di tutte le strutture perimetrali, siano esse anche vani tecnici non coperti. Del resto, la ratio di una norma che fissa dei limiti in altezza è evitare che vi siano edifici che superano tale misura massima. Tale norma sarebbe facilmente elusa se fosse consenta la realizzazione all’ultimo piano di vani tecnici (di altezze indeterminate) non computabili in altezza.”
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