L’Agenzia delle Entrate ha recentemente aggiornato e pubblicato due documenti fondamentali per chi opera nel settore immobiliare: il “Manuale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare” e la “Guida alla Consultazione delle Quotazioni OMI”. Questi strumenti forniscono criteri, metodi e istruzioni tecniche per la produzione e la consultazione delle statistiche e delle quotazioni immobiliari.

Manuale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare: trasparenza e regole

Il “Manuale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare” è un documento di riferimento che definisce i principi base e le istruzioni tecniche per la produzione delle statistiche e delle quotazioni OMI. Questa nuova edizione, che sostituisce quella del 2016, ha l’obiettivo di rendere trasparenti le regole seguite dall’Agenzia delle Entrate nella produzione di tali dati.

•  Manuale dell’Osservatorio del mercato immobiliare – pdf
•  Allegati – pdf

Guida alla Consultazione delle Quotazioni OMI: come interpretare i dati

La “Guida alla Consultazione delle Quotazioni OMI” offre istruzioni dettagliate su come consultare correttamente i dati pubblicati dall’Osservatorio. Al suo interno, sono fornite indicazioni su come interrogare la banca dati delle quotazioni OMI e come accedere alla consultazione cartografica del framework GEOPOI per il download dei perimetri di zona.

•  Guida alla consultazione delle quotazioni OMI – pdf
•  Glossario delle definizioni tecniche in uso nel settore Economico-Immobiliare – pdf  

L’importanza di questi strumenti

Questi documenti sono essenziali per professionisti del settore immobiliare, come agenti immobiliari, periti, notai e investitori, ma anche per i cittadini interessati a comprendere meglio il mercato immobiliare italiano. La loro pubblicazione contribuisce a una maggiore trasparenza e accessibilità dei dati, favorendo decisioni più informate.

Dove trovare i documenti

I documenti sono disponibili sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione dedicata all’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Post di Daniele Iselle

La IV Sezione penale della Corte di cassazione, in tema di violazioni della normativa antisismica, ha affermato che il giudice, nel caso in cui ritenga che non sussiste la doppia conformità delle opere, non può ordinarne automaticamente la demolizione, ma, ex art. 98 d.P.R. 380/2001, è tenuto a valutare, all’esito di acquisizioni tecniche che non siano già in atti, se sia possibile conformare le stesse alle prescrizioni antisismiche, indicando eventualmente con quali interventi necessari ed effettivamente praticabili, se non già realizzati.

Post di Alberto Antico – avvocato

sent. Cass. pen. n. 11169-2025

Il Consiglio di Stato ha escluso l’autonoma impugnabilità del certificato di destinazione urbanistica (CDU), avente natura ed effetti meramente dichiarativi e non costitutivi di posizioni giuridiche, le quali discendono invece da altri provvedimenti, che hanno a loro volta determinato la situazione giuridica acclarata dal certificato stesso. Il CDU, in quanto privo di efficacia provvedimentale, non ha alcuna concreta lesività, il che rende impossibile la sua autonoma impugnazione, mentre gli eventuali errori contenuti in esso potranno essere corretti dalla stessa P.A., su istanza del privato, oppure quest’ultimo potrà impugnare davanti al G.A. gli eventuali successivi provvedimenti concretamente lesivi, adottati in base all’erroneo CDU.

Post di Daniele Iselle

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Il Consiglio di Stato ha affermato che a fronte di una domanda di un’associazione di promozione sociale (APS) volta all’individuazione e concessione da parte del Comune di uno spazio da adibire in modo permanente e duraturo a luogo di culto religioso per la comunità musulmana, deve intendersi affetto da deficit istruttorio e motivazionale il provvedimento di diniego fondato sul  rilievo dell’assenza di  un’area destinabile a culto, secondo la pianificazione urbanistica, laddove, al contrario, detta area non solo risulti esistente, ma il Comune richieda contraddittoriamente adempimenti che ne presuppongono l’esistenza, evidenziando inoltre che, quando pure detta area fosse disponibile, sarebbe necessaria seguire una procedura ad evidenza pubblica. In questo modo il Comune frappone un illegittimo e insormontabile ostacolo all’esercizio della libertà di culto da parte dell’associazione richiedente con un diniego che, nella sua perentorietà immotivata, blocca qualsiasi prospettiva e iniziativa.

In sede di riesercizio del potere, il Comune dovrà prendere in considerazione l’area in esame, chiarendo se essa sia effettivamente destinabile al culto, e solo dopo avere individuato l’esistenza di detta area o di altra in ipotesi destinabile a culto, secondo la strumentazione urbanistica vigente, dovrà richiedere all’APS il puntuale adempimento delle condizioni necessarie, al fine di verificare la concreta fattibilità della proposta progettuale, valutando, poi, la necessità di procedere ad una indagine di mercato o, in ogni caso, ad una procedura selettiva per l’assegnazione di detta (o altra) area in concessione nel rispetto del principio di concorrenza e di parità tra le confessioni religiose interessate al godimento dell’area.

Post di Daniele Iselle

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Il TAR Veneto ha affermato che la distinzione tra attività commerciale e turistico-ricettiva è propria della legislazione sul punto: in tema di destinazioni d’uso, infatti, l’art. 23-ter, co. 1 d.P.R. 380/2001 individua più categorie funzionali: “a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale”; nello stesso senso dispone anche l’art. 42-bis, co. 1 l.r. Veneto 11/2004.

Pertanto, la modifica di destinazione d’uso da «direzionale» ad «alberghiera» non può essere assimilata, ai fini della specifica previsione per gli spazi da destinare a parcheggio, ad una da «direzionale» a «commerciale».

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Veneto ha offerto una pregevole ricostruzione dell’istituto ex art. 76, ult. co. l.r. Veneto 61/1985: “In ogni caso, anche in deroga ad altre leggi regionali, ai regolamenti e alle previsioni degli strumenti urbanistici, il Sindaco è autorizzato a rilasciare le concessioni o le autorizzazioni per la ricostruzione di edifici o di loro parte o comunque di opere edilizie o urbanistiche, integralmente o parzialmente distrutti a seguito di eventi eccezionali o per causa di forza maggiore”.

Tale norma configura una particolare ipotesi di ristrutturazione edilizia e consente la ricostruzione del fabbricato diruto in deroga alla previsione delle norme urbanistiche sopravvenute, avendo il legislatore ritenuto che, ove si verifichino eventi eccezionali o cause di forza maggiore, poiché il crollo del fabbricato non è imputabile al privato, debba essere data prevalenza – tra gli interessi in conflitto – a quello del proprietario che a causa di siffatti eventi eccezionali abbia subito la distruzione del proprio immobile.

Affinché la norma possa trovare applicazione è, tuttavia, necessario che possa essere accertata la preesistente consistenza dell’immobile distrutto.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Veneto ha affermato che il dies a quo per l’impugnazione del titolo edilizio del vicino si determina in base alla piena conoscenza della lesività degli atti da parte del ricorrente, concetto che si traduce nella percezione degli elementi essenziali che evidenziano la lesività delle proprie posizioni giuridiche tutelabili in sede giurisdizionale.

La conoscenza del provvedimento idonea a far decorrere il termine ai fini dell’impugnazione non implica necessariamente un’approfondita consapevolezza di ogni aspetto dell’atto impugnato, poiché il ricorrente può integrare successivamente il proprio ricorso con motivi aggiunti, derivanti dalla conoscenza di nuovi elementi, entro un ulteriore termine decadenziale.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Consiglio di Stato ha affermato che lo stato legittimo delle preesistenze edilizie ai sensi dell’art. 9-bis, co. 1-bis d.P.R. 380/2001 – come modificato dalla cd. riforma Salva casa (d.l. 69/2024, come convertito dalla l. 105/2024) – non può estendersi alle opere meramente rappresentate nell’elaborato grafico prodotto a corredo del titolo edilizio per altre e diverse opere.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Consiglio di Stato ha affermato che ai fini della collocazione di pannelli fotovoltaici su di un immobile ubicato entro il vincolo paesaggistico, sia quale bellezza panoramica ai sensi dell’art. 136, co. 1, lett. d d.lgs. 42/2004, sia quale complesso di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale, ai sensi della precedente lett. c, occorre il previo rilascio dell’autorizzazione paesaggistica.
Quest’ultima non occorre con riferimento ai vincoli di cui alla lett. c cit., ai soli fini dell’installazione di pannelli integrati nelle coperture, non visibili dagli spazi pubblici esterni e dai punti di vista panoramici, eccettuate le coperture i cui manti siano realizzati in materiali della tradizione locale, ai sensi dell’art. 7-bis, co. 5 d.lgs. 28/2011.
Si segnala che la norma da ultimo citata risulta oggi abrogata, ma se ne rinviene una di analogo tenore all’art. 7, co. 6 d.lgs. 190/2024.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Veneto ha affermato che l’art. 20, co. 3 del Codice della strada definisce un preciso obbligo, ex lege, disponendo che “nei centri abitati … l’occupazione di marciapiedi da parte di chioschi, edicole od altre installazioni può essere consentita fino ad un massimo della metà della loro larghezza, purché in adiacenza ai fabbricati e sempre che rimanga libera una zona per la circolazione dei pedoni larga non meno di 2 m”, in modo da garantire pienamente una situazione di sicurezza della viabilità pedonale rispetto alla strada carrabile.

Questa norma, essendo rubricata “Occupazione della sede stradale”, implica che la disciplina dettata attiene non solo all’area strettamente stradale, ma anche le sue strette pertinenze, tra le quali, in primo luogo, i marciapiedi che debbono sussistere (a prescindere dalla proprietà pubblica o privata), per la fascia di 2 metri, con creazione di servitù ex lege, con necessaria collocazione in adiacenza ed in parallelo alla sede stradale.

Nel caso di specie, la P.A. aveva ravvisato, nonostante l’esistenza del passaggio pedonale interno ad un fabbricato, cd. portico, un pericolo a causa della collocazione a filo strada di alcune fioriere, che delimitavano l’attività di ristorazione del privato, impeditive del passaggio dei pedoni.

Post di Alberto Antico – avvocato

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