Uno dei sogni ricorrenti di alcuni concittadini veneti è di trasformare in abitazioni gli annessi rustici (stalle, fienili e altri edifici rurali). Finora i vari esperimenti tentati per raggiungere lo scopo sono per lo più naufragati sugli scogli della legge regionale 20 aprile 2004, n. 11: il comma 1 dell'articolo 44 stabilisce che nella zona agricola sono ammessi, in attuazione di quanto previsto dal PAT e dal PI, esclusivamente interventi edilizi in funzione dell'attività agricola; l'articolo 43 dispone che è il P.I. a individuare la destinazione d'uso delle costruzioni esistenti non più funzionali alle esigenze dell'azienda agricola; l'articolo 45, comma 3 conserva il vincolo di destinazione d'uso per gli edifici e le abitazioni destinati a strutture agricolo- produttive e così via. 

Il decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, nel testo coordinato con la legge di conversione 11 novembre 2014, n. 164, si presta ad alimentare la tentazione di riprovarci, peraltro sempre con esito incerto, come dal consueto costume italiano.

Il serpente tentatore è il neonato art. 23 bis del DPR 380 del 2001, che disciplina il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante.Il primo comma di tale articolo stabilisce che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unita' immobiliare diversa da quella originaria, ancorche' non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purche' tale da comportare l'assegnazione  dell'immobile o dell'unita' immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate. Tra queste categorie viene in rilievo quella "rurale" (lettera d):  non è irragionevole ipotizzare che nella categoria "rurale" rientrino sia gli annessi rustici sia le abitazioni dell'imprenditore agricolo (anche se la categoria funzionale "residenziale" è prevista dalla lettera a): con riferimento alle zone agricole, presumo, infatti, che si riterranno rientrare nella categoria a) solo le residenze dei soggetti che non sono imprenditori agricoli).

Orbene si potrebbe pensare che, salva una diversa previsione da parte delle leggi regionali, il passaggio da annesso rustico a residenza non sia un mutamento d'uso giuridicamente rilevante.

Se fosse così, quale sarebbero le conseguenze? Una è quella indicata nella'ultima parte del comma 3, il quale prevede che: "Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale e' sempre consentito". Un'altra conseguenza, se qualcosa non mi sfugge, è che non sarebbe necessario un titolo edilizio per effettuare il cambio d'uso: questo perchè, appunto, la legge dice che esso non è rilevante (se fosse rilevante, infatti, troverebbero applicazione le previsioni dell'articolo 10 del DPR 380 del 2001 e sarebbe necessaria perlomeno una SCIA).

Il problema è questo: nel Veneto, vista la già citata legge regionale 11 del 2004, che contiene previsioni diverse, questa operazione è preclusa? In teoria si potrebbe anche pensare di si (se non altro per amore degli annessi rustici), ma  non è detto che sia proprio così. Il dubbio nasce per il fatto che la prima parte del comma 3 dell'articolo 23 bis stabilisce quanto segue: "Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo".

In altre parole, si potrebbe pensare che l'argine che impedisce il cambio d'uso de quo non possa essere rappresentato nè dalle legge regionali già oggi vigenti nè dagli strumenti urbanistici in vigore, ma da normative ancora da emanare e che, in caso di mancata emanazione nel termine di 90 giorni, il cambio d'uso venga di fatto liberalizzato.

L'obiezione a questa ipotesi è facilmente ipotizzabile: deve adeguarsi solo chi non è già adeguato e, quindi, nella regione Veneto, il cambio d'uso da annesso rustico a residenza non è liberalizzato, perchè lo impedisce la legge 11/2004. 

Ma magari un giorno scopriremo che nel profondo di ciascuno di noi serpeggia lo spirito di Oscar Wilde e che la tentazione è più affascinante della virtù.

Un possibile punto di debolezza dell'obiezione, infatti, sta nel fatto che dire che la legge 11 è già adeguata al nuovo art. 23 bis è una affermazione che sembrerebbe tradire perlomeno un po' di pigrizia intellettuale e imprecisione giuridica: al massimo si potrebbe dire che la legge 11 potrebbe essere parzialmente non del tutto incompatibile con quell'articolo (come si fa a essere adeguati a una disposizione successiva, che dice cose nuove e prima non immaginate?).

Sia come sia, peraltro, se la trasformazione degli annessi rustici  non si potesse fare con l'articolo 23 bis, la tentazione non sarebbe spenta, visto che il comma 1 bis dell'articolo 14 del DPR 380 del 2001 ha allargato la possibilità di ottenere un permesso di costruire in deroga, anche per il mutamento delle destinazioni d'uso. In questo caso, peraltro, occorre una collaborazione da parte del Comune, sotto forma di deliberazione comunale (alias complicità, in cambio di una robusta perequazione, come ci insegna l'avv. Stefano Bigolaro. Parlo di complicità per il sospetto che le trasformazioni verranno consentite per amore dei soldi e non della tutela del territorio).

Dario Meneguzzo - avvocato