S.O.S. tecnico: il piano casa consente di realizzare unità indipendenti dall’edificio originario che viene ampliato?

16 Set 2013
16 Settembre 2013

IL geometra Carlo Brun Cardo del Comune di Sarego (VI) pone un rilevante quesito in materia di applicazione del piano casa.

La questione è la seguente: gli interventi realizzati col piano casa possono portare a un nuovo edificio (casa o appartamento, per esempio) del tutto autonomo rispetto all'edificio che ha originato l'ampliamento oppure devono consistere solo ed esclusivamente in veri e propri ampliamenti dell'edificio originario?

Argomenti a favore dell'autonomia:

1) il comma 2 dell'articolo 2 della legge sul piano casa (legge regionale 14/2009, come modificata dalla legge regionale 13/2011) stabilisce che "L'ampliamento di cui al comma 1 deve essere realizzato in aderenza rispetto al fabbricato esistente o utilizzando un corpo edilizio contiguo già esistente; ove ciò non risulti possibile oppure comprometta l'armonia estetica del fabbricato esistente può essere autorizzata la costruzione di un corpo edilizio separato". Il fatto che possa essere realizzato un corpo separato dimostrerebbe che è possibile realizzare una unità immobiliare indipendente da quella originaria, soprattutto dopo che è stata abrogata la parte della disposizione che precisava: "di carattere accessorio e perinenziale";

2) da nessuna parte sta scritto che l'ampliamento non può essere commercializzato separatamente rispetto all'edificio originario.

Argomenti contrari all'autonomia:

1) il comma 1 dell'articolo 2 della legge stabilisce che il piano casa si attua attraverso "l'ampliamento degli edifici esistenti"; il significato letterale della parola "ampliamento" non può essere stravolto fino al punto di realizzare edifici svincolati da quello originario che viene ampliato; la possibilità di realizzare un corpo edilizio separato sta a significare che è possibile realizzare, per esempio, anche cucine o camere separate dall'edificio originario (e non solo locali accessori, come cantine o garage);

2) il comma 1 dell'articolo 2 stabilisce che l'ampliamento serve per raggiungere le finalità dell'articolo 1 della legge, il quale si riferisce a "interventi finalizzati al miglioramento della qualità abitativa per preservare, mantenere ricostruire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente"; da nessuna parte sta scritto che possono essere realizzate unità indipendenti;

3) per separare giuridicamente l'ampliamento dall'edificio originario bisogna effettuare una ristrutturazione edilizia  dell'edificio compelssivo risultante da quello originario + l'ampliamento.

Al fine di realizzare una statistica, chiediamo ai lettori di inviarci informazioni per sapere quali comuni si regolano in uno o nell'altro modo.

Dario Meneguzzo

Tags: , , ,
15 replies
  1. Roberto Girardello says:

    Resuscito questo vecchio post per un quesito che mi è stato posto stamane da un cliente (sono un libero professionista).

    Il soggetto A ha una abitazione in zona E di 550mc
    il soggetto B, confinante con il soggetto A, ha nel proprio terreno (sempre in zona E) un garage (C/6) che vuole ampliare, ma non gli è sufficiente il 20% del piano casa.

    Il soggetto B chiede a A che gli venda 165mc che sarebbero generati dall’applicazione del piano casa sulla sua abitazione. Nessuno dei due soggetti è agricoltore.

    Si può fare?
    Secondo me il soggetto A non può cedere alcuna volumetria al soggetto B, nè quella eventualmente generabile dal piano casa, nè quella che avrebbe a disposizione per ampliare la propria abitazione fino ad 800mc concessi ex L.R. 11.

    Qualcuno ha un punto di vista diverso?

    Rispondi
  2. jonathan balbo says:

    In riferimento alla questione sollevata dall’amico geom. Brun, riporto la mia personale esperienza maturata nel Comune di Lonigo (VI).
    Ho personalmente autorizzato la costruzione di volume separato dall’immobile principale che lo generava ogni qualvolta che esistevano limitazioni fisiche o antropiche che impedissero la costruzione in aderenza (dimostrazione a carico dei proponenti).
    In base al Regolamento approvato dall’Amministrazione Comunale di recepimento del Piano Casa, il volume distaccato deve trovare ubicazione entro il raggio di 50 ml dal fabbricato principale e il corpo distaccato non può usufruire di nuovi accessi carrai.
    Grazie e buona giornata.
    Jonathan Balbo

    Rispondi
    • Giovanni Rosina says:

      Ciao caro collega e amico Jonathan, questo è un caso successo in questi giorni:

      Come si pone l’agenzia delle entrate (ex agenzia del territorio) in relazione il nuovo Piano casa con le normative catastali-fiscali?

      I fatti:

      – Su un terreno con le seguenti intestazioni:
      L.N. usufrutto per 15/100
      P.S. usufrutto per 15/100
      P.V. piena proprietà per 35/100 e nuda proprietà per 15/100
      M.A. piena proprietà per 35/100 e nuda proprietà per 15/100

      – In data 25 gennaio 2006 veniva rilasciato permesso a costruire n° XXX/2005 dal Comune di YYY (VI) per la costruzione di un fabbricato residenziale unifamiliare.

      – In data 10 Marzo 2006 iniziarono i lavori.

      – In data 16 Febbraio 2007 è stata approvata dell’agenzia del territorio (con presentazione Docfa in front office allo sportello) avvenuta dichiarazione di fabbricato urbano composto da una unità immobiliare urbana cat. A07 classe 4 e un posto auto cat. C06.

      – In data 11 Maggio 2007 veniva rilasciato dal Comune di YYY Certificato di Agibilità n° 83.

      A questo punto l’iter urbanistico-catastale si conclude e l’immobile viene abitato da due nuclei famigliari: L.N. e P.S. in qualità di usufruttuari e P.V.-M.A. in qualità di proprietari.

      E’ doveroso precisare che la conformazione fisica dell’immobile è composta da un fabbricato principale su due piani e una porzione di unico piano staccata dal principale ma collegata da portico avente funzione di dependance e dimora dei due genitori usufruttuari.

      Inoltre l’immobile risulta servito da utenze per un’unica unità immobiliare, esiste un solo contatore per l’acqua, un solo contatore per l’energia elettrica ed un solo contatore per il gas metano.

      – In data 31 maggio 2010 viene presentata D.I.A. ai sensi dell’art. 2 comma 1 e 2 della L.R. 14/2009 per il ricavo di autorimessa e annessi accessori.

      – Le opere vengono eseguite e in data 28/08/2013 viene perfezionato l’accatastamento, presentato e approvato in via telematica tramite Sister.

      – In data 04 Settembre 2013 viene collaudata l’opera.

      – In data 11 Giugno 2014 è avvenuto sopralluogo da parte dell’agenzia delle entrate sull’immobile in quanto si contestava l’ipotesi che il fabbricato fosse composto da due unità abitative anziché una.

      – In data 28 Giugno 2014 veniva ritirata raccomandata inviata dall’agenzia delle entrate e indirizzata alla proprietà, al tecnico e al Comune di YYY che si riporta stralcio:

      oggetto: accertamento della proprietà urbana… “… si conclude che quanto presente in atti, non sia congruente con lo stato dei luoghi, costituendo pregiudizio per l’esatta classificazione dei beni. Il fabbricato infatti si costituisce come due distinte unità immobiliari con accesso indipendente e redditualmente autonome non come dichiarato con documento Do.C.Fa. del 28/08/2013. Necessita, pertanto, integrare la documentazione per il completamento censuario dell’immobile e, atteso l’art. 12 del D.P.R. n. 650 del 26/08/1972, si invita la parte in indirizzo a regolarizzare l’elaborato tecnico entro 30 giorni dal ricevimento della presente….”

      E’ arrivata ai clienti in data 3 luglio 2014 comunicazione di variazione d’ufficio da parte dell’agenzia delle entrate che ha diviso in due unità immobiliari l’immobile.

      Ora sorgono molteplici domande:

      1. com’è stata possibile l’approvazione dell’accatastamento di un’unica unità immobiliare allo sportello front office dell’ufficio del catasto di Vicenza in data 16 febbraio 2007 se la norma e/o la scuola di pensiero era la stessa di oggi?

      2. com’è possibile rimettere in discussione un accatastamento a distanza di 7 anni solo perché è stato presentato un ampliamento ai sensi del Piano Casa?

      3. Se la definizione di unità immobiliare urbana ai fini catastali è di un immobile con autonomia di reddito e autonomia funzionale quali sono le definizioni di autonomia di reddito e autonomia funzionale?

      4. In virtù di quanto sopra, se mi trovassi oggi nelle condizioni di applicare un ampliamento di cui all’art. 2 commi 1 e 2 della L.R. 14/2009 con le modifiche introdotte dalla L.R. 32/2013, ove per necessità potrei ampliare un edificio unifamiliare (per definizione di cui all’art. 1 bis lettera c) anche su corpo edilizio separato… su lotto di pertinenza ecc… dovrei per forza costituire una nuova unità immobiliare?

      5. Quale legislazione prevale sull’altra? quella Urbanistica o quella catastale-fiscale?

      Rispondi
  3. Colombi T. says:

    Da una mia attenta conoscenza dei comuni del basso Vicentino e limitrofi (Lonigo-Sarego-San Bonifacio-San Germano dei Berici…) mi risulta che per tutti l’ampliamento della prima casa (l. 14/2009 e 13/2011) sia concesso con edifici staccati, autonomi rispetto ll’edificio che ha generato l’ampliamento.

    Rispondi
  4. Marco says:

    Mio malgrado posso portare un contributo, sulla possibilità di demolire e ricostruire con ampliamento piano casa, realizzando una nuova abitazione monofamigliare il cui sedime di progetto si sovrappone nel mio caso, di circa 50 cm su di un intero lato con il sedime pre esistente.
    Il progetto è stato approvato, realizzato, terminato e ho chiesto anche la agibilità… Purtroppo nel frattempo il vicino, posto circa a 300 mt. Che ha costruito su area agricola utilizzando tutti e tre i condoni edilizi, ha ricorso al TAR del Veneto per fare annullare il PdC.
    Il TAR ha dato ragione a me ed al Comune che ha rilasciato il PdC.
    Il vicino è ricorso al Consiglio di Stato, che ad agosto 2013, ha dato ragione a lui, ed ha annullato il PdC.
    Stringendo… Il motivo dell’annullamento è, che il rapporto tra il sedime di progetto e quello esistente era troppo esile.
    Il progetto secondo il mio avvocato andava presentato con l’articolo 3 del piano casa, prevedendo una lottizzazione.

    Rispondi
  5. Dario Meneguzzo says:

    Caro Tobia, in modo in cui gli uffici hanno applicato il piano casa mi fa sospettare che la sapesse lunga Giovanni Giolitti, quando dichiarò che: “governare gli italiani non è impossibile, è inutile”.

    Rispondi
  6. Tobia says:

    ma ci ritroviamo qua a discutere su una interpretazione del Piano Casa dopo 4 anni 2 mesi e alcuni giorni dalla sua emanazione? Ormai quel che è fatto è fatto; a questo punto ci auguriamo tutti che nel Piano Casa 3 forever che stà per arrivare, abbiano il coraggio di essere un po’ più chiari. Meglio se nella Legge stessa e non in Circolari o “libretti blu” che davanti ad un T.A.R. valgono meno di 1 centesimo dell’Euro. Non conosco un Comune che ai sensi della L.R. n. 13/2011 non abbia autorizzato una casa staccata, ed anzi Vi dirò di più: conosco un caso nel padovano (vicino alla casa dei miei genitori), per il quale il Comune ha concesso l’ampliamento staccato ad uso abitazione autonoma, alla distanza di 700 metri dal fabbricato esistente! Questo mi fa ricordare un vecchio detto “paese che vai usanza che trovi”, attuato grazie a chi ha consentito che ogni Comune si facesse le Leggi in “casa propria”.

    Rispondi
  7. Dario Meneguzzo says:

    E se tutti questi Comuni si stessero sbagliando?

    Rispondi
    • fiorenza dal zotto says:

      a mio avviso, il concetto di amplaimento varia a seconda di ciò a cui si riferisce. Se si parla di ampliamento di edificio, l’ampliamento non dovrebbe essere correlato al numero di unità in quanto l’edificio potrebbe contenere una o più unità e pure di differenziata destinazione (residenziale, commerciale, ecc.). Diverso il caso se il diritto all’ampliamento sia riferito all’unità abitativa, piuttosto che commercilae o direzionale. Si tratta di una questione che è molto discussa (dalla legge 58/78 in avanti con il concetto di casa in zona agricola ….. ). Io seguirei il criterio sopra indicato. Mi sembrerebbe davvero diffciile negare un permesso di costruire che comporti la realizzazione di più unità qualora la possibilità di ampliamento si riferisca all’edificio. Spero di aver dato un utile contrbuto alla discussione.
      saluti
      fiorenza dal zotto

      Rispondi
    • mirko zampieri says:

      personalmente non vi è alcun dubbio circa l’applicazione degli “Argomenti a favore dell’autonomia”.
      Il diniego di un’istanza che preveda la realizzazione di un ‘ampliamento’ completamente autonomo rispetto all’edificio generante l’ampliamento sarebbe difficilmente motivabile da parte del comune, non potendo richiamare esplicitamente alcuna parte della normativa piano casa regionale ai fini di tale eventuale diniego.
      concordo pienamente con Marco relativamente alle “… finalità della norma, la quale non ha niente a che vedere con la corretta tecnica della pianificazione, ma mira a favorire l’edilizia in un momento di particolare crisi…”
      non possiamo inoltre pretendere che una norma edilizio urbanistica con obiettivi ‘economici’ sia così precisa e puntuale da contemplare qualsiasi fattispecie di intervento.
      qualora si volesse eventualmente essere restrittivi, nulla vieta però un successivo intervento per realizzare una nuova unità abitativa (ristrutturazione) … per cui .. ben venga la riduzione del n. di pratiche edilizie in un unico passaggio. non complichiamoci la vita (…a noi comuni) nè complichiamola ai progettisti.
      Se il comune voleva impedire la creazione di nuove unità ‘autonome’ (non prima casa) poteva cmq prevederlo nella delibera CC di adeguamento
      si ringrazie per l’utile confronto

      Rispondi
    • Gianluca Z. says:

      ….Se tutti questi comuni si stessero sbagliando?….
      Allora meritiamo un premio per aver contribuito ad aiutare le persone in questo periodo di crisi!
      Scherzi a parte, la battuta era più “mediatica” che altro.
      Come tecnico comunale ammetto che pure io applico la normativa nella visione più ampia, non tanto per partito preso (il “partito del fare”….ormai l’espressione va di moda in tutto), ma perchè all’interno della stessa non si ravvisa niente di contrario; non solo, ma all’ampliamento può seguire benissimo una ristrutturazione (ora addirittura manutenzione straordinaria LR 61/85) che possa così generare una unità immobiliare autonoma.
      E’ vero che il significato preciso di “ampliamento” potrebbe dare adito a qualche interpretazione più letterale, meno aperta, ma lo spirito della legge mi sembra molto chiaro al riguardo.
      Se poi penso al fatto che nessuna sentenza ha mai dato adito al contrario; che per un principio di semplificazione e risparmio degli atti più istanze possono essere accorpate; che la norma nulla vieta, anzi che con il piano casa è stato introdotto il concetto di ampliamento staccato (innovativo a differenza ad es. della LR 24/85), concetto ampliato ancor di più con la LR 13/11 che ha eliminato la parola “pertinenziale”… bhè il tutto mi sembra portare alla più logica conclusione (logica, non assoluta perché di assoluto in campo normativo c’è ben poco) che la realizzazione di una nuova unità immobiliare sia fattibile e non in contrasto con la norma.
      Sappiamo tutti benissimo che il piano casa non è una normativa semplice, rispettosa di tutti i diritti che sembravano consolidati nel tempo (scusatemi, ma la deroga dai confini a me proprio non va giù), con qualche (anzi forse più di qualche) dubbio di applicazione, ma questa è e come tale si inserisce nel quadro normativo già incerto in vari campi applicativi, ma l’intervento prospettato mi sembra attuabile.
      Molto utile la discussione, come altre nel sito del resto.
      Saluti

      Rispondi
  8. Marco Pendola says:

    A mio parere credo sia possibile costruire delle unità indipendenti, sia che si tratti di edificazione realizzata in aderenza al fabbricato originario, sia nel caso in cui si realizzi un edificio staccato. Vero che la traduzione letterale del concetto di “ampliamento” aveva causato anche in passato dei problemi interpretativi (soprattutto in relazione agli articoli 4 e 5 della ex L.R. 24/85), ma credo che se il legislatore avesse voluto impedire la realizzazione di unità immobiliari autonome avrebbe dovuto dirlo. Non avendolo fatto e considerate le finalità della norma, la quale non ha niente a che vedere con la corretta tecnica della pianificazione, ma mira a favorire l’edilizia in un momento di particolare crisi, sono portato a pensare all’ interpretazione meno restrittiva. Credo siano pochi i Comuni che hanno respinto pratiche che prevedevano la realizzazione di nuove unità immobiliari. Almeno io non ne conosco.

    Rispondi
  9. Roberto says:

    A mio modesto parere di libero professionista non c’è alcun ostacolo all’autonomia anche perchè, dopo aver terminato l’intervento (o 2 anni dopo nel caso di prima casa), nulla vieta il proprietario di effettuare un frazionamento dell’opera e venderla, rendendola di fatto indipendente.
    L’indipendenza è intrisecamente ammessa anche nell’art. 3 quando si parla di demolizione e ricostruzione…
    Infine a Piovene è stata autorizzata una abitazione indipendente di 790mc generati da due appartamenti in area agricola secondo la modifica del Piano casa di agosto dello scorso anno 800+800…

    Grazie del Vs servizio
    Roberto

    Rispondi

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.

© Copyright - Italia ius | Diritto Amministrativo Italiano - mail: info@italiaius.it - Questo sito è gestito da Cosmo Giuridico Veneto s.a.s. di Marangon Ivonne, con sede in via Centro 80, fraz. Priabona 36030 Monte di Malo (VI) - P. IVA 03775960242 - PEC: cosmogiuridicoveneto@legalmail.it - la direzione scientifica è affidata all’avv. Dario Meneguzzo, con studio in Malo (VI), via Gorizia 18 - telefono: 0445 580558 - Provider: GoDaddy Operating Company, LLC

Hit Counter provided by Los Angeles Windows