Nel caso di specie, con una licenza edilizia del 1968, un Comune autorizzava la realizzazione di un fabbricato per civili abitazioni di cinque piani fuori terra, oggi un condominio.

Il titolo era dichiarato decaduto nel 1969 per mancato avvio dei lavori entro sei mesi ai sensi del regolamento edilizio comunale dell’epoca, ma in seguito i privati edificavano ugualmente, completando l’opera nel 1971.

In luogo della demolizione, nel 1977 il Comune ingiungeva il pagamento della sanzione pecuniaria ex art. 41, co. 2 l. 1150/1942. La sanzione non veniva pagata. Nel 1980 era rilasciata l’abitabilità.

Nel 2022, il Comune negava la conformità urbanistica dell’immobile, sul presupposto che la sanzione pecuniaria irrogata, e comunque non pagata, non avesse valore sanante.

Il Consiglio di Stato ha concordato con il Comune.

Innanzi tutto, il mancato pagamento della sanzione pecuniaria a suo tempo irrogata osta a qualsiasi ragionamento sulla sua presunta efficacia sanante.

In ogni caso, a differenza dell’art. 38, co. 8 d.P.R. 380/2001, l’art. 41 l. 1150/1942 non contemplava una previsione normativa in tal senso.

La regolarità urbanistica non poteva nemmeno essere postulata sulla base della certificazione di abitabilità, la quale ai sensi degli artt. 220 e 221 r.d. 1265/1934 (oggi abrogati), si sostanziava nell’attestazione dell’idoneità all’uso abitativo di un immobile destinato a questo scopo sotto il profilo igienico-sanitario, senza alcun effetto sul distinto ed autonomo presupposto consistente nella sua conformità urbanistico-edilizia e dunque senza sanatoria sotto questo diverso profilo.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Veneto ha affermato che il Comune ha sempre l’onere di verificare la legittimazione del richiedente il permesso di costruire, accertando che sia il proprietario dell’immobile oggetto dell’intervento costruttivo o che, comunque, ne abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria, ma non ha quello ulteriore di effettuare complesse indagini e ricognizioni giuridico-documentali sul titolo di proprietà depositato.

Ciò non significa che i diritti dei comproprietari, ivi inclusi quelli connessi all’eventuale travalicamento dei limiti imposti a ogni comunista dall’art. 1102 c.c., possano essere pregiudicati dal rilascio del titolo edilizio.

Infatti, il titolo edilizio è sempre legittimamente rilasciato con salvezza dei diritti dei terzi, i quali però sono tutelabili (esclusivamente) mediante azioni civili innanzi al G.O.

In altri termini, la legittimità dell’intervento edilizio che ciascun partecipante alla comunione chieda alla P.A. di essere autorizzato a eseguire in forza della norma che gli consente di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (art. 1102 c.c.), deve essere valutata dalla P.A. competente ad autorizzarlo solo per i profili amministrativi, senza riguardo ai profili civilistici e ai connessi limiti posti dalla norma, in quanto entrambi azionabili (dai titolari della specifica facultas agendi) soltanto davanti al G.O.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Veneto ha offerto una dettagliata disamina sui criteri di individuazione del dies a quo per impugnare il titolo edilizio del vicino.

Post di Alberto Antico – avvocato

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È stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 28 del 04.02.2026, Suppl. ordinario n. 6) l’accordo ex art. 9, co. 2, lett. c d.lgs. 281/1997, Rep. atti n. 177/CU, tra il Governo, le Regioni, le Province autonome di Trento e di Bolzano e gli Enti locali sul documento recante il Piano di azioni nazionale per la salute mentale (PANSM) 2025-2030.

L’accordo è consultabile al link:

https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2026-02-04&atto.codiceRedazionale=26A00443&elenco30giorni=false.

Post di Alberto Antico – avvocato

Con la delibera n. 2/SEZAUT/2026/INPR del 13.01.2026 (pubblicata in G.U., Serie generale n. 28 del 04.02.2026), la Sezione delle autonomie della Corte dei conti ha approvato le Linee guida e il relativo questionario per le relazioni annuali dei presidenti delle Regioni e delle Province autonome sul sistema dei controlli interni e sui controlli effettuati negli anni 2024 e 2025.
La delibera è consultabile al link:
https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaDettaglioAtto/originario?atto.dataPubblicazioneGazzetta=2026-02-04&atto.codiceRedazionale=26A00377&elenco30giorni=false.

Post di Alberto Antico – avvocato

Nel caso di specie, il privato impugnava un provvedimento comunale che (senza citare alcuna norma di legge) imponeva un Piano attuativo (PUA) per l’edificazione dell’edificio da lui progettato, sulla base di tre criteri cumulativi: a) altezza superiore a 25 m; b) volumetria superiore a 3 mc/mq; c) scostamento dalle norme morfologiche previste dallo strumento urbanistico generale.

Il TAR Milano ha affermato che, per quanto attiene ai primi due criteri, il provvedimento non introduceva alcuna innovazione normativa, ma si limitava a svolgere una funzione meramente ricognitiva e applicativa di una norma di rango primario e statale, ovvero l’art. 41-quinquies, co. 6 l. 1150/1942.

Il terzo presupposto è stato effettivamente qualificato come un criterio introdotto ex novo, verosimilmente dettato dalla circostanza che il PUA si pone come conditio sine qua non per il rilascio dei titoli edilizi, non solo per quanto riguarda la possibilità di edificare, ma anche per le modalità con cui farlo.

Tuttavia, il TAR ha ritenuto che l’eventuale declaratoria di illegittimità di tale parte del provvedimento non avrebbe comportato alcun vantaggio concreto per il privato: l’intervento edilizio proposto superava sia il limite di altezza di 25 m sia l’indice di edificabilità di 3 mc/mq, pertanto l’obbligo di PUA è imposto inderogabilmente dalla citata norma statale.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Milano ha affermato che l’obbligo di pianificazione attuativa (PUA) discende direttamente dall’art. 41-quinquies, co. 6 l. 1150/1942, norma che impone il ricorso a un piano particolareggiato o a una lottizzazione convenzionata per interventi che superino la soglia di 3 mc/mq o i 25 metri di altezza.

Le ipotesi in cui è possibile prescindere da tale strumento sono del tutto eccezionali, limitate ai casi in cui la situazione di fatto sia incompatibile con il PUA stesso.

Il privato provava ad eccepire che l’art. 8 d.m. 1444/1968, dando attuazione all’art. 41-quinquies, co. 8 e 9 l. 1150/1942 nel porre limiti di altezza agli edifici, renderebbe ultroneo il PUA.

Il TAR ha replicato che le due previsioni si applicano in sequenza logica: sull’intervento proposto va dapprima effettuato un controllo ai sensi dell’art. 41-quinquies, co. 8 l. 1150/1942 (rispetto dei limiti di altezza e densità previsti per la zona, ai sensi dell’art. 8 d.m. 1444/1968) e, in seconda battuta, un controllo ex art. 41-quinquies, co. 6 l. 1150/1042, che impone comunque una pianificazione attuativa di dettaglio per gli interventi che presentano i presupposti applicativi della norma da ultimo richiamata, considerati di dimensioni più rilevanti.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Nel caso di specie, il privato progettava di sostituire un’aggregazione di edifici morfologicamente disomogenei, realizzati in epoche diverse, con caratteristiche costruttive e funzionali non omogenee e dotati di accessi autonomi, con un unico edificio a destinazione direzionale e commerciale, di altezza variabile da 2 a 7 piani fuori terra e 2 piani interrati ad uso autorimessa e locali tecnici.

Il TAR Milano ha qualificato l’intervento come nuova costruzione.

La pietra di paragone è ormai diventata la sentenza del Consiglio di Stato n. 8542/2025, che accetta la qualificazione di un intervento come ristrutturazione edilizia (e non nuova costruzione) solo in presenza dei seguenti tre requisiti essenziali e cumulativi.

- Unicità dell’edificio: l’intervento deve riguardare un singolo immobile preesistente, con esclusione dell’accorpamento di volumi precedentemente espressi da manufatti diversi e del frazionamento di un volume originario in più edifici di nuova realizzazione;

- Contestualità temporale: demolizione e ricostruzione devono costituire fasi di un intervento unitario, legittimate dal medesimo titolo edilizio. La mancanza di tale contestualità qualifica l’intervento come ripristino di un edificio demolito da tempo, con l’onere per il privato di fornire una prova rigorosa della preesistente consistenza;

- Neutralità dell’impatto sul territorio: l’intervento deve essere “neutro” sotto il profilo dell’impatto fisico, limitandosi al riuso del volume preesistente senza comportare una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile demolito. Opere che rimodellano la morfologia del suolo (es. sbancamenti, realizzazione di piani interrati) o che accorpano volumi di pertinenze all’edificio principale violano tale principio.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Nel caso di specie, il privato progettava di sostituire un’aggregazione di edifici morfologicamente disomogenei, realizzati in epoche diverse, con caratteristiche costruttive e funzionali non omogenee e dotati di accessi autonomi, con un unico edificio a destinazione direzionale e commerciale, di altezza variabile da 2 a 7 piani fuori terra e 2 piani interrati ad uso autorimessa e locali tecnici.

Una volta accertato che si trattava di una nuova costruzione, il privato riteneva di poterla eseguire previa SCIA alternativa al PdC, in quanto a suo dire costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche ex art. 23, co. 1, lett. c d.P.R. 380/2001.

Il TAR Milano ha dissentito.

L’intervento necessita inderogabilmente di un piano attuativo (PUA), a causa dell’obbligo di legge ex art. 41-quinquies, co. 6 l. 1150/1942.

La necessità di un PUA è logicamente e giuridicamente incompatibile con il presupposto della diretta esecuzione richiesto dall’art. 23 d.P.R. 380/2001. Se la legge impone uno strumento urbanistico esecutivo, ciò significa, per definizione, che lo strumento generale non è auto-esecutivo per interventi di tale portata. L’esecuzione non è “diretta”, ma “mediata” proprio attraverso il PUA, il quale ha la funzione di dettagliare le previsioni generali, definire l’assetto planivolumetrico, disciplinare il rapporto con il contesto urbano e garantire l’adeguato dimensionamento delle opere di urbanizzazione in relazione al nuovo e maggior carico insediativo.

Post di Alberto Antico – avvocato

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A seguito dell’indubitabile situazione di incertezza interpretativa e operativa originatasi dall’indagine penale sull’urbanistica a Milano, sono state emanate una deliberazione di Giunta comunale e una Disposizione di Servizio, con lo scopo di orientare la trattazione delle pratiche edilizie.

Il TAR Milano ha riconosciuto la legittimità di tali atti.

La decisione della Giunta di orientare temporaneamente l’attività amministrativa tenendo conto delle indicazioni desumibili dal decreto del GIP di Milano, non costituisce un atto di sviamento, bensì un legittimo e prudente esercizio del potere di indirizzo e controllo politico-amministrativo che spetta agli organi di governo.

La Disposizione di Servizio, da parte sua, non innova l’ordinamento, ma predetermina, in un’ottica di coerenza e imparzialità, i criteri che consentono di valutare quando un intervento di demolizione e ricostruzione, per la sua radicalità, esorbita dalla nozione di ristrutturazione e integra una trasformazione tale da dover essere ricondotta alla categoria superiore della nuova costruzione.

Post di Alberto Antico – avvocato

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