Il TAR Palermo ha affermato che la trasformazione di un porticato in una sala ristorante incide sul carico urbanistico e necessita di un titolo edilizio – ovvero, in caso di realizzazione sine titulo, di un permesso in sanatoria che motivi la sussistenza della doppia conformità ex art. 36 T.U. edilizia.
Post di Alberto Antico – dottore in giurisprudenza
Il T.A.R. Bolzano stabilisce che, se il ricorrente è proprietario di un’abitazione adiacente a quella oggetto dei lavori edili, basta la vicinitas per supportare l'interesse a ricorrere.
Post di Matteo Acquasaliente - avvocato
C'era una volta l'idea che l'ordinamento giuridico fosse tale in quanto doveva dare un ordine logico e razionale alle regole di una comunità. Se l'ordinamento giuridico non è ordinato, diventa un ingranaggio giuridico, che genera dubbi e precarietà, invece che certezze e sicurezze.
Un esempio di questa evoluzione è l'articolo 119 del D.L. 19/05/2020, coordinato con il D.L: 77/2021, dopo la conversione in legge (con la legge 108 del 2021), che riguarda il superbonus fiscale.
Per quanto riguarda il titolo edilizio, con uno scostamento dagli schemi ordinari, il comma 13-ter stabilisce che gli interventi del superbonus, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).
Il comma 13-quater precisa poi che: "Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento".
Perchè è stato previsto un titolo di questo tipo, che si discosta dagli schemi ordinari dei titoli edilizi? Perchè ci si è resi conto che molti edifici non sono regolari dal punto di vista edilizio e urbanistico e, quindi, senza prima sanare le difformità, non si sarebbe potuto ottenere un permesso di costruire per effettuare gli interventi del superbonus e non si poteva presentare una SCIA, per la impossibilità di attestare la conformità dell'edificio di partenza. E perchè gli interessati non provvedono prima a sanare le difformità? In alcuni casi perchè molti comuni hanno tempi abbastanza lunghi per rilasciare le sanatorie, in molti altri casi perchè gli abusi non sono sanabili e si è diffusa l'idea che, se venisse applicata la c.d. fiscalizzazione (la sanzione sostitutiva della demolizione, ex art. 34, comma 2 del D.P.R. 380/230021), non si potrebbe usufruire del superbonus, perchè il fabbricato di partenza non viene sanato con l'applicazione di tale sanzione e gli immobili abusivi non possono godere delle agevolazioni fiscali.
Quindi è come se il legislatore avesse detto: "tu procedi pure con gli interventi del superbonus e della eventuale abusività dell'edificio di partenza ci penserai dopo". Appunto, ma dopo come? Il "dopo" può riguardare i rapporti col Comune, quando questi scoprirà l'abuso, dopo che i lavori di ristrutturazione (pardon, di manutenzione straordinaria) sono già stati completati. E cosa accadrà a quel punto, se si scoprirà, per esempio, che l'edificio di partenza conteneva 100 metri cubi in più dell'autorizzato e anche quello finale contiene 100 metri cubi abusivi? Il Comune ordinerà di demolire l'edificio appena sistemato?
Bene non si sa: chi vivrà, vedrà.
Ma il "dopo" in ipotesi potrebbe riguardare anche le agevolazioni fiscali ottenute col superbonus? Dove sta scritto che gli immobili abusivi non potrebbero godere delle agevolazioni fiscali? In una prima fase dell'avventura del superbonus il problema nasceva dal comma 1 dell'articolo 49 del D.P.R. 380 del 2001, il quale stabilisce: "1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione".
Quindi si era diffusa l'idea che non valesse la pena di fare la "furbata" di presentare una CILA per scansare il problema della conformità edilizia e urbanistica, se poi si rischiava lo stesso di perdere le agevolazioni fiscali, ai sensi del citato comma 1 dell'articolo 49 del DPR 380/2001.
Allora cosa ha pensato il Governo per incentivare il ricorso al superbonus anche quando l'edificio di partenza non è regolare, senza il timore di perdere le agevolazioni fiscali? Al comma 13-ter del solito D.L. 34/2020 ha scritto: "Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformita' dalla CILA; c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14".
Problema risolto? Per la maggior parte dei casi di parziali difformità direi di si. Infatti, se andiamo a vedere cosa bisogna attestare nella CILA, ai sensi del secondo periodo del comma 13-ter (richiamato dalle lettere c e d appena qui sopra citata), leggiamo che: "Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380".
Qualche problema potremmo ipotizzarlo quando non si tratti di difformità di poco conto. Infatti, anche se non bisogna attestare lo stato legittimo, se un soggetto, per esempio, ha ottenuto un titolo edilizio per realizzare un edificio, ma poi ne ha realizzato uno molto o del tutto diverso oppure ha poi effettuato ampliamenti in altezza o di lato, questo soggetto può serenamente fidarsi di dire che l'immobile oggetto di intervento è dotato di un titolo edilizio?
E, in casi di questo genere, la Agenzia delle Entrate potrebbe poi revocare i benefici e applicare le sanzioni?
E, con simili dubbi, i liberi professionisti si fideranno di presentare certe pratiche del superbonus?
Tutta questa precaria normativa si è resa necessaria perchè il Governo non ha avuto la forza e il coraggio di affrontare lo spinosissimo tema della sanatoria edilizia e ha preferito favorire la corsa al superbonus facendo finta che gli abusi non ci siano.
In conclusione, in linea di massima gli edifici con qualche parziale difformità non dovrebbero correre il rischio di perdere i benefici fiscali.
Ma poi, nei singoli casi concreti un po' più complicati qua e là qualche dubbio talvolta può spuntare.
Ma bene non si sa: chi vivrà, vedrà.
Una proposta di soluzione? Affrontare in modo serio e maturo il problema delle quali opere abusive possano essere definitivamente sanate e quali debbano essere finalmente abbattute davvero.
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
Pubblichiamo la sentenza della Corte di Cassazione penale n. 32865 del 2021, che riguarda il reato contravvenzionale di cui all'articolo 95 del DPR 380/2001, per violazione della normativa sismica.
A pagina 6 della sentenza viene riaffermato il noto principio che possiamo chiamare della "sentenza c.d. Ramacci" (Cass. Pen. sez. III, n 39335/2018), per cui per integrare reati ex artt 93-94-95 TUED, "...è irrilevante la natura delle opere compiute in quanto la violazione delle norme antisismiche richiede soltanto l'esecuzione di lavori edilizi in zona sismica....".
Secondo la Cassazione Penale più stringente, che condivido, anche gli interventi di manutenzione rdinaria integrano i reati sismici, se attuati in violazione della legge sismica (vedi. Cass. Pen. sez. III, n 3240/2021, senza distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria, come già la Cass. Pen. n. 50662/2019): la sentenza che oggi pubblichiamo, invece, esclude che configurino reati gli interventi di manutenzione ordinaria in violazione della normativa sismica.
Si legge nella sentenza: "In particolare, la Corte territoriale ha correttamente evidenziato che, in materia di reati commessi con la violazione della normativa antisismica, integra la fattispecie contravvenzionale di cui all'art. 95 del d.P.R. n. 380 del 2001 la realizzazione di qualsiasi intervento edilizio in zona sismica, in violazione della normativa di settore, anche se consistente nella costruzione di semplici "volumi tecnici", con la sola eccezione delle opere di manutenzione ordinaria, in quanto il suddetto reato tutela la sicurezza e l'incolumità pubblica. La Corte d'appello ha osservato che, nel caso in esame, la sostituzione del manto di copertura del tetto, che astrattamente potrebbe rientrare negli interventi di manutenzione ordinaria, era realizzata con pannelli, in sostituzione delle originarie tegole, così da determinare una alterazione dell'aspetto e delle caratteristiche originarie del fabbricato, configurandosi, già solo per questo, un'ipotesi di manutenzione straordinaria, per la quale è richiesta la denuncia di inizio attività (pagg. 3-4). Tale motivazione risulta, oltre che priva di vizi di illogicità e contraddittorietà, conforme altresì agli insegnamenti di questa Corte secondo cui, in tema di reati commessi con la violazione della normativa antisismica, qualsiasi intervento edilizio in zona sismica, comportante o meno l'esecuzione di opere in conglomerato cementizio amato, indipendentemente dalla natura dei materiali usati, dalla tipologia delle strutture realizzate, dalla natura pertinenziale o precaria, deve essere previamente denunciato al competente ufficio al fine di consentire i preventivi controlli e necessita del rilascio del preventivo titolo abilitativo, conseguendone, in difetto, l'applicazione delle relative sanzioni, sfuggendo a tale disciplina solo gli interventi di semplice manutenzione ordinaria. Dunque, alla luce della consolidata e pacifica giurisprudenza di legittimità, è irrilevante la natura delle opere compiute in quanto la violazione delle norme antisismiche richiede soltanto l'esecuzione di lavori edilizi in zona sismica (Sez. 3, n. 39335 del 09/07/2018; Sez. 3, n. 34604 del 17/6/2010; Sez. 3, n. 46081 del 8/10/2008)".
Post del Dott. Ing. Mauro Federici
Il TAR Veneto ha ricordato che per volume tecnico accessorio, pertinenziale ad un edificio esistente, si intende un manufatto strumentale ad una costruzione principale volto ad assolvere specifiche esigenze di carattere idrico, termico, tecnologico della medesima costruzione principale.
Nel caso di specie, il privato intendeva realizzare una centrale termica (di imponenti dimensioni: 23 m.l. x 9 m.l. x 2,70 m.l.); tuttavia, gli edifici che avrebbero dovuto servirsene erano annessi rustici che non necessitavano di riscaldamento o raffreddamento. Mancava dunque il rapporto di funzionalità tra la centrale termica e un edificio principale che abbisogni delle sue prestazioni.
Post di Alberto Antico – dottore in giurisprudenza
Il T.A.R. ricorda che il Comune non ha l’obbligo giuridico di rispondere ad un’istanza di annullamento in autotutela.
Post di Matteo Acquasaliente - avvocato
Il T.A.R. Veneto ha dichiarato inammissibile un ricorso proposto da Italia Nostra - Associazione Nazionale per la Tutela del Patrimonio Storico Artistico e Naturale della Nazione O.N.L.U.S. in quanto la stessa aveva omesso di produrre, nei termini di legge, il proprio statuto associativo.
La decisione, francamente, lascia un po' perplessi, atteso che le associazioni ambientali di matrice nazionale, secondo altra parte della giurisprudenza, avrebbero una legittimazione ad agire riconosciuta ex lege.
Post di Matteo Acquasaliente - avvocato
Il TAR Veneto ha ricordato che, di fronte all’inerzia dell’Amministrazione sulla propria istanza provvedimentale, il privato può esperire l’azione avverso il silenzio-inadempimento ex art. 31 e 117 c.p.a.; in caso di ulteriore inerzia, è possibile esercitare l’azione di ottemperanza.
Nel caso di specie, il Comune si ostinava a non verificare quale disciplina urbanistica ed edilizia risultava vigente alla data del 30 ottobre 1994, al fine di determinarsi sulla istanza di concessione edilizia.
Post di Alberto Antico – dottore in giurisprudenza
Il T.A.R. fa il punto sulla giurisdizione in materia di concorsi pubblici.
Post di Matteo Acquasaliente - avvocato
L’art. 68 d.lgs. 50/2016 sancisce il principio di equivalenza, secondo cui non è legittima l’esclusione disposta nei confronti del concorrente che abbia offerto una soluzione tecnica, alternativa rispetto a quella specificamente descritta dalla Stazione appaltante, che ottemperi in modo equivalente ai requisiti indicati dal bando e la cui equivalenza risulti documentata già in sede di offerta.
Il TAR Palermo ha affermato che, ai sensi dei precedenti artt. 30 e 36, il principio di equivalenza, in quanto corollario del principio di libera concorrenza, deve trovare applicazione anche agli appalti sotto soglia.
Post di Alberto Antico – dottore in giurisprudenza
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