In materia ci sono già stati:

• un primo testo del ddl, licenziato "in prima lettura" dal Consiglio dei Ministri il 14 giugno 2013;
• i relativi pareri, dei quali si allegano alcuni;
• un nuovo testo licenziato "in nuova lettura" il 13.12.2013 e che dovrebbe essere assegnato al Parlamento.

Si allega anche il testo illustrato dall'ANCE in un'audizione del Senato (18.12.2013), dedicata al tema del "consumo di suolo", ma non specificatamente al ddl governativo (non ancora pervenuto in Parlamento), quanto, piuttosto, ai profili generali (si potrebbe dire "culturali" della problematica).

dott. Roberto Travaglini - Confindustria Vicenza

CdM_14.06.2013_Bozza ddl consumo del suolo

ANCI_ddl_contenimento_consumo_suolo_7.11.2013

UPI_ddl_contenimento_consumo_suolo_7.11.2013

Conferenza_Unificata_parere_ddl_consumo_suolo_7.11.2013

ddl_statale_contenimento_consumo_suolo_testo_pre_CdM_13.12.2013

ANCE_consumo_suolo_audizione_Senato_18.12.2013

Segnaliamo la sentenza n. 202 del 2013 del Tribunale delle Acque Pubbliche, che spiega bene la questione di cui al titolo.

Scrive il Tribunale: "il r.d. n. 368/1904 si applica ai corsi d'acqua/canali facenti parte del sistema di bonifica, mentre il r.d. 523/1904 di applica i restanti corsi d'acqua. Per i corsi d'acqua pertinenti alla bonificazione, l'art. 133, lett. a) r.d. n. 368/1904 prevede una distanza minima da 4 a 10 metri, secondo l'importanza del corso d'acqua. Per i restanti corsi d'acqua l'art. 96, lett. f) r.d. 523/1904 prevede la distanza minima di dieci metri".

Nel caso del Comune contemplato nella sentenza solo un fiume rientra nel campo di applicazione del r.d. 523 del 1904, mentre tutti gli altri corsi d'acqua sono pertinenti alle bonifiche.

Nel caso specifico, il Comune aveva modificato le n.t.a. del P.R.G. e il Tribunale ha ritenuto le modifiche apportate conformi alla normativa statale di riferimento sopra citata.

sentenza n. 202 del 2013 Tribunale Superiore Acque Pubbliche

Sulla GU Serie Generale n.298 del 20-12-2013 è stato pubblicato il Decreto del Ministero della Giustizia 31 ottobre 2013, n. 143, contenente il "Regolamento recante determinazione dei corrispettivi da porre a base di gara nelle procedure di affidamento di contratti pubblici dei servizi relativi all'architettura ed all'ingegneria".

Decreto corrispettivi base gara progettazioni 143_2013

Segnaliamo sul punto la sentenza del TAR Veneto n. 1397 del 2013.

Scrive il TAR: "la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 93 e 94 della L.R. 61/85, non potendo considerarsi, le solette in cemento armato, costruzioni in senso tecnico soggette a concessione e dunque alla sanzione dell’acquisizione al patrimonio del Comune. Anche tale motivo risulta infondato. Ed infatti, la platea in cemento, di per sé, risulta anch'essa una vera e propria edificazione. Come stabilito da costante e condivisibile giurisprudenza la realizzazione di una platea di cemento o calcestruzzo è tale da richiedere il previo rilascio di concessione edilizia (cfr. T.A.R. Toscana Firenze, sez. III, 11 giugno 2010, n. 1826). Che si tratti di un intervento di nuova costruzione e quindi di opera soggetta al rilascio di un permesso di costruire consegue al fatto che la realizzazione di una platea configura trasformazione urbanistica dei suoli in ragione della destinazione ad uso non limitato nel tempo nonché della alterazione prodotta sullo stato del territorio (cfr. T.A.R. Campania Napoli, sez. IV, 12 gennaio 2009, n. 68)".

avv. Dario Meneguzzo

sentenza TAR Veneto 1397 del 2013

La disciplina del beneficio fiscale sull’acquisto della prima casa è contenuta nella nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 “Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro”, che prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (in luogo del 7%) agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, purché ricorrano alcune condizioni.

Oltre all’aliquota ridotta per l’imposta di registro, è prevista l’applicazione in misura fissa (€ 168,00) dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%.

Condizione necessaria ai fini della fruizione dell’agevolazione è che la casa d’abitazione non sia di lusso.

Il Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare "di lusso" le abitazioni: ovvero:

1.      Le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville”, “parco privato” ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come “di lusso”.

2.      Le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali.

3.      Le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati.

4.      Le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.

5.      Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta.

6.      Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).

7.      Le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

8.      Le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al presente decreto.

Come ha chiarito la circolare 12 agosto 2005, n. 38 dell’Agenzia delle Entrate, gli articoli da 1 a 7 del D.M. 2 agosto 1969 individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l'abitazione è considerata di "lusso". E’ sufficiente, dunque, il possesso di almeno una delle caratteristiche descritte perché un immobile possa essere considerato di lusso.

La Circolare inoltre chiarisce che: “l’articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata”.

Per quanto concerne la superficie, l'art. 6 del D.M. 2 agosto 1969 stabilisce che le abitazioni di lusso, ovvero le “le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)” sono escluse dal beneficio fiscale di cui all’articolo 1 della Tariffa, Parte I del D.P.R. n. 131 del 1986.

La Cassazione civile, sez. tributaria, nella sentenza del 18.09.2013 n. 21287, afferma che nel calcolare la superficie di un immobile che supera i 240 mq, si conta anche la superficie non calpestabile: “L'art. 6 del D.M. 2 agosto 1969 qualifica, per contro, abitazioni di lusso - escluse dal beneficio fiscale di cui al D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa 1, art. 1, nota 2 bis-, le unità immobiliari "aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)", e tale norma va interpretata nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell'immobile indicata nell'atto di acquisto (in essa compresi, dunque, i muri perimetrali e quelli divisori) solo, i predetti ambienti e non l'intera superficie non calpestabile, come postula la ricorrente”.

Al riguardo si evidenzia che nella sentenza n. 17439 del 17 luglio 2013 la Corte di Cassazione aveva affermato i seguenti due principi in materia: “La disposizione riconnette, dunque, al dato quantitativo della superficie dell'immobile la caratteristica di immobile di lusso, escludendo dal computo, solo, i predetti ambienti: questa Corte ha, condivisibilmente, affermato (cfr. Cass. n. 10807 del 2012, n. 22279 del 2011) che: a) nel calcolo della superficie utile per stabilire se un'abitazione sia di lusso deve computarsi quella relativa ai vani interni all'abitazione, ancorchè privi dell'abitabilità, in quanto requisito non richiamato dal D.M. 2 agosto 1969; b) non è possibile alcuna interpretazione che ne amplii la sfera operativa, atteso che le previsioni relative ad agevolazioni o benefici in genere in materia fiscale non sono passibili di interpretazione analogica (cfr. Cass. n. 10807 del 2012)”.

Sulla irrilevanza della inabitabilità dei locali di un immobile si è pronunciata anche la Cassazione 24 maggio 2013,n. 12942secondo cui: “Nel computo della superficie utile deve essere considerato anche il piano seminterrato che sia qualificato inabitabile dalla normativa di settore”.

Del pari, secondo la Cassazione n. 23591 del 20 dicembre 2012, il requisito dell'abitabilità resta estraneo al rapporto tributario, mentre rileva, ai fini dei requisiti delle abitazioni di lusso, la superficie utile richiamata dalla norma, che è quella dell'intero complesso costruttivo, con esclusione solo di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto.

Di uguale tenore è, infine, la Cassazione 28 giugno 2012, n. 10807 secondo cui deve computarsi nella “superficie utile”: “il ‘piano terra’ costituito da ‘più vani’ adibiti a ‘sale hobby’, quindi funzionalmente dichiarate come destinate all'espletamento di attività significative di funzionalità proprie degli esseri umani che ivi trovano ‘alloggio’, anche se la loro altezza sia inferiore a quella prevista dal regolamento comunale per i piani destinati ad uso abitazione”.

Da ultimo, la Cassazione con la sentenza n. 22945 del 9.10.2013 chiarisce che la norma non lascia spazio a dubbi: “la superficie utile” dell’immobile “va computata sottraendo dall’estensione globale indicata nell’atto di acquisto, sottoposto all’imposta, gli ambienti espressamente esclusi (balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchine)”.

Pertanto, ciò che non fa parte dall’elenco ex art 6 del DM 2 agosto 1969 non può essere escluso dal conteggio della superficie dell’immobile

Infine si evidenzia che l'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni dalla data dell'atto di acquisto, per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti.

Le false dichiarazioni rese nell'atto di acquisto, pertanto, rientrano tra i motivi che determinano la perdita delle agevolazioni fiscali.

Le conseguenze derivanti dalla perdita della agevolazione previsti sono: il pagamento delle imposte in misura ordinaria; la sanzione del 30% sulle maggiori imposte dovute e il pagamento degli interessi di mora

Si allega anche un interrogazione parlamentare sul tema.

dott. Matteo Acquasaliente

Cass. civ. n. 22945 del 2013

Cass. civ. n. 21287 del 2013

Cass. civ. n. 17439 del 2013

circolare Agenzia Entrate n. 38 del 2005

Interrogazione parlamentare

Segnaliamo un commento pubblicato sulla “Gazzetta Amministrativa della Repubblica Italiana”, news del 15 dicembre 2013, ove il Consiglio di Stato afferma che tra le c.d. clausole escludenti del bando di gara che possono essere impugnate immediatamente, senza aspettare l’aggiudicazione definitiva, vi è anche quella che non prevede l’indicazione espressa dei costi di sicurezza aziendali da parte dell’offerente.

In tema di omessa indicazione nella disciplina di gara dei costi della sicurezza non soggetti a ribasso ed indeterminatezza del complessivo valore contrattuale, la Terza Sezione del Consiglio di Stato ha già avuto modo di affermare come siffatte illegittimità incidano direttamente sulla formulazione dell´offerta, impedendone la corretta e consapevole elaborazione, sicché la lesività della stessa disciplina di gara va immediatamente contestata, senza attendere l´esito della gara per rilevare il pregiudizio che da quelle previsioni è derivato; anzi, nemmeno sussiste l’onere di partecipazione alla procedura di colui che intenda contestarle in quanto le ritiene tali da impedirgli l´utile presentazione dell’offerta e, dunque, sostanzialmente impeditive della sua partecipazione alla gara (cfr. Cons. St., Sez. III, 3 ottobre 2011 n. 5421). Il riferito orientamento è pienamente condiviso dal Collegio e perfettamente applicabile alla fattispecie in esame, concernente – come già detto – la pretesa insufficienza, già rispetto al costo del lavoro, dell’importo onnicomprensivo posto a base di gara in relazione alle prescritte quantità e qualità delle prestazioni richieste. Né l´onere di immediata impugnazione può essere circoscritto unicamente alla clausole che impediscono l´ammissione alla procedura di gara, ossia ai requisiti prescritti per la partecipazione, poiché la questione dell’immediata lesività va riguardata in sé, e come tale essa è propria di ogni situazione rispetto alla quale è certo che l´applicazione della clausola non potrà che essere fatta in un unico senso, cioè quello che presenta con evidenza carattere di asserito pregiudizio (cfr., in tal senso, Cons. St., Sez. IV, 26 novembre 2009 n. 7441 in tema di omissione nella lettera d’invito di taluni costi e duplicazione di altri).

A tal fine si pubblica la sentenza del Consiglio di Stato, sez. II, 13 dicembre 2013 n. 5983 a cui si riferisce parte dell’articolo.

sentenza 13.12.2013 pubblicato in "Gazzetta Amministrativa della Repubblica Italiana"
domenica 15 dicembre 2013 11:02 - www.gazzettaamministrativa.it

dott. Matteo Acquasaliente

CdS n. 5983 del 2013

La querelle degli oneri della sicurezza sembra essere arrivata alla fine: secondo le recenti sentenze del Consiglio di Stato infatti le ditte hanno l’obbligo di indicarli a pena di esclusione.

Segnaliamo un commento pubblicato sulla “Gazzetta Amministrativa della Repubblica Italiana”, news del 15 dicembre 2013

Relativamente agli oneri aziendali, il Consiglio di Stato evidenzia nella sentenza in esame come l’obbligo delle imprese di farne specifica indicazione nell’offerta economica anche per gli appalti di servizi e forniture, ai sensi degli artt. 86, co. 3 bis, ed 87, co. 4, del d.lgs. 12 aprile 2006 n. 163 ss.mm.ii., discende direttamente dalla legge, che integra il bando il quale a sua volta, perciò, non è di per sé illegittimo se non sottolinea tale obbligo ( Cons. St., III, 3 luglio 2013, n. 3565 ). Semmai, la mancata esplicitazione nel bando dell’obbligo in questione potrebbe essere censurabile dalla concorrente esclusa per non aver provveduto all’indicazione, ma non è questo il caso che ne occupa. Infine, quanto alla doglianza secondo cui le tre concorrenti anteposte in graduatoria all’attuale appellante non abbiano osservato tale obbligo ( a parte il fatto che non è chiaro se la censura sia riferita ai costi cc.dd. interferenziali od a quelli diversi e che, nel caso che, come sembrerebbe, sia riferita a questi ultimi, tale omissione refluisce esclusivamente sulla valutazione della congruità dell’offerta ), trattasi di profilo per la prima volta sollevato in appello; in primo grado, infatti, non vi è alcun motivo di censura in tal senso, non essendovene cenno alcuno nei motivi aggiunti, diretti a far valere tutt’altre forme di pretesa illegittimità dell’ammissione delle medesime tre concorrenti.

A tal fine si pubblica la sentenza del Consiglio di Stato, sez. III, 12 dicembre 2013 n. 5981 a cui si riferisce parte dell’articolo.

sentenza 12.12.2013 pubblicato in "Gazzetta Amministrativa della Repubblica Italiana"
domenica 15 dicembre 2013 08:50 - www.gazzettaamministrativa.it

dott. Matteo Acquasaliente

Cds n. 5981 del 2013

Ecco una questione delicata che è emersa nell'applicazione dei vari piani casa e che oggi è ancora più urgente, soprattutto considerato che non è più prevista la deliberazione comunale di "adattamento" delle norme regionali agli strumenti urbanistici comunali.

Il problema, emerso con particolare forza durante il seminario dello scorso 13 dicembre svoltosi qui a Spinea (relatori arch. Berto e avv. Bigolaro) è il seguente:

Deroghe agli strumenti urbanistici e alle altre norme

Come ci si deve comportare con il rispetto della normativa contenuta negli strumenti urbanistici e riguardante vari aspetti? A esempio, dobbiamo preoccuparci del rispetto delle norme sui parcheggi? E ancora, se l’intervento prevede la realizzazione di una nuova unità abitativa, possiamo richiedere i due posti auto per ogni nuova unità abitativa imposti dalle norme tecniche di attuazione? Oppure possiamo richiedere la dotazione di una certa superficie in relazione alle nuove superfici commerciali? Possiamo applicare gli specifici criteri stabiliti dal regolamento edilizio sulle modalità di conteggio delle superfici illuminanti (che siano verticali o che siano conteggiate in un certo modo …)? Spesso, alcuni piani regolatori prevedono che, qualora l’intervento determini un incremento del carico urbanistico, questi interventi prevedano adeguati spazi  a parcheggio esterni. Possiamo continuare a richiederli? Ancora, le norme di piano prevedono un certo equilibrio tra i vari "tagli" di appartamenti in modo che il numero dei mini non superi il 50%  (o altre %)di quelli con superficie maggiore, ecc. ecc.

Possibile risposta: La problematica è molto seria e va valutata con attenzione. L’articolo 6 comma 1 della rinnovata l.r. 14/2009 precisa che le disposizioni di questa legge prevalgono sulle norme degli enti locali e sulle norme tecniche dei piani “contrastanti” con esse. L’art. 6, comma 1, in questa prospettiva, sarebbe dunque un’importante precisazione della formula generale contenuta all’art. 2 della l.r. 14 (che parla solo di “deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali …”). In base all’art. 6, co 1, quindi, le norme dei regolamenti e degli strumenti urbanistici non in contrasto con il piano casa dovrebbero continuare ad applicarsi. Sarebbe dunque possibile derogare agli indici di edificabilità, ai parametri della superficie coperta, alle distanze dai confini, a tutte le prescrizioni contrastanti con il piano casa e impeditive dell’intervento da realizzare; ma non a quelle che non si pongono in effettivo contrasto con il piano casa, e in particolare non a quelle sulle modalità di esecuzione (rispetto di particolari caratteristiche per gli interventi nelle zone agricole, piuttosto che il numero di unità nelle zone agricole, o, ancora, il numero di mini appartamenti rispetto al numero di appartamenti con taglio medio nei condomini e ancora il numero di posti auto per ogni nuova unità edilizia, ecc.). In estrema sintesi: seguendo tale interpretazione, ad essere derogate dal piano casa sono le norme dei regolamenti e degli strumenti urbanistici che dicono che l’intervento non si può fare, piuttosto che quelle che dicono come si può fare.

Si tratta comunque di un tema molto delicato, che meriterebbe un’adeguata trattazione nelle previste disposizioni esplicative che la Regione deve predisporre.

"Pensiero laterale": Questa è la sintesi del quesito e la risposta che è stata ipotizzata. Vi sono però alcune "considerazioni laterali" che si possono fare. Se prevalesse questo tipo di interpretazione, attribuendo quindi una certa forza ai contenuti dell'articolo 6 primo comma, potrebbe essere "strategicamente" recuperato, da parte della stessa Regione, il rapporto con i Comuni, cercando così di salvaguardare anche principi di buona edificazione cui non è neppure consigliabile rinunciare. Da un lato, si rimedierebbe così all'impossibilità per i Comuni di incidere sulla norma regionale (non prevedendosi ora appunto alcuna deliberazione comunale), e dall'altro forse la Regione potrebbe, in questo modo, recuperare un rapporto virtuoso con le comunità locali salvaguardando principi di sussidiarietà.

arch. Fiorenza Dal Zotto - Comune di Spinea

Il Responsabile dell'area tecnica del Comune di Creazzo, arch. Andrea Testolin, che sentitamente ringraziamo, ha predisposto un utile vademecum sul piano casa.

Alcune parti (per esempio i gradi di intervento nei centri storici) sono evidentemente ricollegate alle specifiche previsioni in vigore in quel Comune, ma nel complesso lo schema ha una utilità generale.

vademecum piano casa