Lo stato legittimo di un immobile edificato prima del 1967: come si fornisce la prova
Una sentenza del TAR Napoli ha esaminato quale sia l’esatta accezione da attribuire al concetto di stato legittimo di un immobile edificato prima dell’imposizione dell’obbligo generalizzato di munirsi di un titolo abilitativo edilizio per l’esercizio dello jus aedificandi e come si provi lo stato legittimo in questi casi.
Nel caso esaminato, un regolamento del Comune di Torre del Greco prevedeva già dal 1959 l'obbligo generalizzato di munirsi del titolo edilizio in tutto il territorio comunale.
Il punto problematico si incentra intorno all’interpretazione del secondo periodo del nuovo comma 1-bis dell'art. 9-bis del T.U.dell’edilizia per il caso di immobili realizzati in epoca anteriore all’introduzione dell’obbligo di previa licenza edilizia, come nel caso di specie.
Al riguardo, il TAR Napoli aveva già sostenuto sostenuto (T.A.R.Campania Napoli, Sez. III, 2 settembre 2024, n. 4875 e 12 aprile 2023, n.2247) che la formulazione testuale sia “aperta” e non tassativa, anche per l’uso della locuzione generica “altri documenti probanti” e per il richiamo, infine, ad altri atti, pubblici o privati, purché di provenienza certa.
Il riferimento operato dalla disposizione a una pluralità tipologica di documenti così ampia è tale da rendere estremamente difficile immaginare l’esistenza di altre tipologie di documenti, non riconducibili a quelle indicate dalla norma, in qualche modo utili ai fini in questione.
Deve peraltro ricordarsi al riguardo la pronuncia della Corte Costituzionale 21ottobre 2022, n. 217 che, nel dichiarare l’illegittimità costituzionale dell'art. 7 della legge della Regione Veneto 30 giugno 2021, n. 19, che aveva posto regole differenti rispetto a quelle contenute nel citato art. 9-bis, ha affermato la natura di principio fondamentale della materia dell'urbanistica e dell'edilizia della norma contenuta nel comma 1-bis dell'art. 9-bis del T.U. dell’edilizia.
La successione, nel testo del secondo periodo del comma 1-bis, delle diverse tipologie di documenti “sussidiari”, implica una “gerarchia” dell’utilità probatoria ricollegabile a ciascuna tipologia, ragion per cui il ricorso agli altri atti pubblici o privati costituisce in qualche modo l’extrema ratio, cui si deve accedere in mancanza di altre, più significative tipologie di documenti, fermo restando che tutte le tipologie possono concorrere, se disponibili, alla formazione della prova dello stato legittimo dell’immobile, nel senso che la disponibilità, ad esempio, di riprese fotografiche e di estratti cartografici non preclude, né rende superflua, la presentazione anche di documenti di archivio e altri atti pubblici o privati.
Sul punto la giurisprudenza pone in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l'onere di provare il carattere risalente del manufatto della cui demolizione si tratta.
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
Tettoia legittima aperta su tre lati: la chiusura laterale con pannelli rende abusiva e da demolire l’intera tettoia?
In un caso esaminato dal Consiglio di Stato sulla terrazza di una abitazione era stata legittimamente realizzata una tettoia aperta su tre lati, che successivamente era stata chiusa con pannelli.
Il Comune aveva qualificato l'intervento come ristrutturazione abusiva e ordinato la demolizione dell'intera tettoia, ma il Consiglio di Stato ha ritenuto illegittima l'ordinanza con riferimento alle parti in precedenza autorizzate.
Post di Dario Meneguzzo - avvocato
Quali interventi si possono fare mentre la pratica di condono edilizio è pendente?
Il TAR Veneto ricorda – rimandando ad una sentenza già adottata tra le parti – che non si può demolire e ricostruire il fabbricato oggetto di istanza di condono mentre la stessa è ancora in fase istruttoria, dovendosi limitare i possibili interventi a quelli di conservazione del manufatto, ex art. 35 l. n. 47/1985.
Post di Alessandra Piola – avvocato
Precedenti condoni su altre unità immobiliari del condominio: rilevano?
Il TAR Veneto ha risposto di no.
E infatti, la legittimazione a richiedere il titolo edilizio – anche di sanatoria – spetta al singolo condomino ed è limitato alla sua unità immobiliare, anche se si tratti di parti comuni (se strettamente pertinenziali alla stessa).
Il potere di verifica del titolo in capo all’Amministrazione, peraltro, non può tradursi nell’obbligo di ricostruzione di tutte le vicende amministrative riguardanti l’immobile condominiale.
Post di Alessandra Piola – avvocato
SCA, la nuova modulistica per l’agibilità approvata nella Conferenza Unificata
Segnaliamo un link sul tema:
https://www.lavoripubblici.it/news/sca-nuova-modulistica-agibilita-salva-casa-2025-36188
L’agibilità edilizia dopo il decreto Salva casa: lo studio del notariato
Segnaliamo un articolo del Collegio dei geometri e GL di Venezia sullo studio del Notariato
L’agibilità edilizia dopo il Decreto Salva Casa: lo studio del Notariato
Tempistiche per l’autotutela della SCIA
Il TAR Veneto ricorda che la contestazione, oltre i 30 giorni dalla presentazione, di una SCIA edilizia, è possibile solo mediante l’esercizio del potere di annullamento in autotutela (ovvero mediante la richiesta all’Amministrazione, se chi la pretende è il terzo).
Post di Alessandra Piola – avvocato
Ente competente per la demolizione ex art. 27 del DPR 380/2001
Il TAR Veneto ricorda che l’art. 27 T.U. Edilizia in materia di ordinanze di demolizione per opere realizzate su aree vincolate non spoglia il Comune dei suoi poteri repressivi, imponendo al dirigente solamente di informare la Soprintendenza. La previsione per cui quest’ultima “procede alla demolizione” attiene solamente alla fase esecutiva.
Post di Alessandra Piola – avvocato
Diritto di servitù e occupazione provvisoria
Il TAR Veneto ha precisato che, in un’ipotesi di servitù di metanodotto realizzata mediante decreto di asservimento, non è necessario prevedere specificamente alcuna “occupazione temporanea”, in quanto già ricompresa all’interno delle facoltà che accedono alla suddetta servitù.
Post di Alessandra Piola – avvocato
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