Il Consiglio di Stato ha affermato che i limiti alle altezze degli edifici devono essere ancorati a dati certi e oggettivi ricavabili dalla situazione dei luoghi anteriore agli interventi e, in linea generale, il computo della misura entro la quale è consentita l’edificazione, va effettuato prendendo come parametro l’originario piano di campagna, cioè il livello naturale del terreno di sedime e non la quota del terreno sistemato, salvo normative regolamentari espresse.

Non deve esservi commistione tra il concetto di altezza del fabbricato nel suo complesso, necessariamente comprensiva di tutti i piani, e concetto di altezza rilevante a fini urbanistici, che va parametrata alla sporgenza rispetto al piano di campagna e per tale ragione non coincide mai con la prima quando il terreno non è piano.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il Consiglio di Stato ha affermato che, nel caso in cui il medesimo bene sia qualificato sia come bene culturale sia come bene paesaggistico, è contrario al d.lgs. 42/2004, nonché illogico ed irragionevole, che venga applicata esclusivamente la disciplina relativa ai beni paesaggistici, inidonea a preservare il medesimo bene quale bene culturale.

Post di Alberto Antico – avvocato

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Il TAR Veneto evidenzia come non sia possibile presentare un’istanza di condono su un immobile per il quale ne sia pendente un’altra avente lo stesso oggetto, anche se il privato provi a mascherarla dichiarando che riguarda una diversa tipologia di intervento (sullo stesso immobile).

Post di Alessandra Piola – avvocato

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In un caso di condono rigettato (rectius: dichiarato improcedibile) 33 anni dopo la sua presentazione, il TAR Veneto ha evidenziato l’illegittimità dell’agere amministrativo in quanto, medio tempore, il Comune aveva rilasciato altri titoli edilizi sull’immobile, creando affidamento in capo al privato relativamente alla positiva chiusura della propria pratica di sanatoria ancora pendente.

Ricorda anche il TAR che, sebbene nel 1996 sia stata introdotta la causa di improcedibilità del condono per mancata integrazione documentale nei termini da parte del privato, ciò non significa che, di fronte ad una integrazione tardiva, la domanda decada, ma solamente che l’Amministrazione è autorizzata ad archiviare la pratica (non si tratterebbe, infatti, di un rigetto nel merito). Tale archiviazione, peraltro, deve essere oggetto di una provvedimento espresso del Comune.

Post di Alessandra Piola – avvocato

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Segnaliamo sul tema un articolo di Daniele Iselle

Perché densificare oltre 3 mc/mq o costruire edifici oltre 25 metri di altezza obbliga alla previa approvazione di un Piano Urbanistico Attuativo? Le sentenze di Cassazione Penale e Consiglio di Stato a confronto.

Una sentenza del TAR Napoli ha esaminato quale sia l’esatta accezione da attribuire al concetto di stato legittimo di un immobile edificato prima dell’imposizione dell’obbligo generalizzato di munirsi di un titolo abilitativo edilizio per l’esercizio dello jus aedificandi e come si provi lo stato legittimo in questi casi.

Nel caso esaminato, un regolamento del Comune di Torre del Greco prevedeva già dal 1959 l'obbligo generalizzato di munirsi del titolo edilizio in tutto il territorio comunale.

Il punto problematico si incentra intorno all’interpretazione del secondo periodo del nuovo comma 1-bis dell'art. 9-bis del T.U.dell’edilizia per il caso di immobili realizzati in epoca anteriore all’introduzione dell’obbligo di previa licenza edilizia, come nel caso di specie.

Al riguardo, il TAR Napoli aveva già sostenuto sostenuto (T.A.R.Campania Napoli, Sez. III, 2 settembre 2024, n. 4875 e 12 aprile 2023, n.2247) che la formulazione testuale sia “aperta” e non tassativa, anche per l’uso della locuzione generica “altri documenti probanti” e per il richiamo, infine, ad altri atti, pubblici o privati, purché di provenienza certa.

Il riferimento operato dalla disposizione a una pluralità tipologica di documenti così ampia è tale da rendere estremamente difficile immaginare l’esistenza di altre tipologie di documenti, non riconducibili a quelle indicate dalla norma, in qualche modo utili ai fini in questione.

Deve peraltro ricordarsi al riguardo la pronuncia della Corte Costituzionale 21ottobre 2022, n. 217 che, nel dichiarare l’illegittimità costituzionale dell'art. 7 della legge della Regione Veneto 30 giugno 2021, n. 19, che aveva posto regole differenti rispetto a quelle contenute nel citato art. 9-bis, ha affermato la natura di principio fondamentale della materia dell'urbanistica e dell'edilizia della norma contenuta nel comma 1-bis dell'art. 9-bis del T.U. dell’edilizia.

La successione, nel testo del secondo periodo del comma 1-bis, delle diverse tipologie di documenti “sussidiari”, implica una “gerarchia” dell’utilità probatoria ricollegabile a ciascuna tipologia, ragion per cui il ricorso agli altri atti pubblici o privati costituisce in qualche modo l’extrema ratio, cui si deve accedere in mancanza di altre, più significative tipologie di documenti, fermo restando che tutte le tipologie possono concorrere, se disponibili, alla formazione della prova dello stato legittimo dell’immobile, nel senso che la disponibilità, ad esempio, di riprese fotografiche e di estratti cartografici non preclude, né rende superflua, la presentazione anche di documenti di archivio e altri atti pubblici o privati.

Sul punto la giurisprudenza pone in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l'onere di provare il carattere risalente del manufatto della cui demolizione si tratta.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato

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In un caso esaminato dal Consiglio di Stato sulla terrazza di una abitazione era stata legittimamente realizzata una tettoia aperta su tre lati, che successivamente era stata chiusa con pannelli. 

Il Comune aveva qualificato l'intervento come ristrutturazione abusiva e ordinato la demolizione dell'intera tettoia, ma il Consiglio di Stato ha ritenuto illegittima l'ordinanza con riferimento alle parti in precedenza autorizzate.

Post di Dario Meneguzzo - avvocato 

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Il TAR Veneto ricorda – rimandando ad una sentenza già adottata tra le parti – che non si può demolire e ricostruire il fabbricato oggetto di istanza di condono mentre la stessa è ancora in fase istruttoria, dovendosi limitare i possibili interventi a quelli di conservazione del manufatto, ex art. 35 l. n. 47/1985.

Post di Alessandra Piola – avvocato

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Il TAR Veneto ha risposto di no.

E infatti, la legittimazione a richiedere il titolo edilizio – anche di sanatoria – spetta al singolo condomino ed è limitato alla sua unità immobiliare, anche se si tratti di parti comuni (se strettamente pertinenziali alla stessa).

Il potere di verifica del titolo in capo all’Amministrazione, peraltro, non può tradursi nell’obbligo di ricostruzione di tutte le vicende amministrative riguardanti l’immobile condominiale.

Post di Alessandra Piola – avvocato

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Segnaliamo un link sul tema:

https://www.lavoripubblici.it/news/sca-nuova-modulistica-agibilita-salva-casa-2025-36188